En resumen: porque también antes subió mucho más.
El aspecto clave para creerse los balances de bancos y cajas es qué valoración dan a sus carteras de suelo. Con la crisis inmobiliaria los bancos se han inflado de viviendas ejecutadas a particulares, promociones de promotores y enormes carteras de suelo.
La pregunta es ¿cuánto valen esas viviendas y esas carteras de suelo?
Estimar el precio de la vivienda es más o menos sencillo. Hay mercado de compraventa. En idealista.com más de cinco millones de usuarios buscan casa cada mes. Con el descuento apropiado las viviendas se venden.
Estimar el precio del suelo es más complicado. ¿Cuánto valen esos suelos de cara a una salida a bolsa o un test de stress?
La estimación fácil que muchos hacen es "si la vivienda en la zona ha bajado X% el suelo habrá bajado X% igualmente". Pero al intentar deshacerse de los suelos los bancos y cajas no encuentran compradores. La explicación fácil es que no hay mercado. Los habituales compradores de suelo, los promotores, están en graves problemas financieros y no compran. "Hemos ajustado los precios y aún así no vendemos suelo porque no hay mercado" explicaban los bancos a los mercados. Pensando que tomaba una medida agresiva, el Banco de España pidió a los bancos que descontasen los suelos en sus balances hasta un 50%, personalmente creo que se quedaron cortos.
Sin duda existe un problema de ausencia de compradores de suelo en el mercado. Es más, no sólo no hay compradores, la oferta de suelo que los ayuntamientos ponen en el mercado sigue aumentando hundiendo aún más el precio. Pero aunque hubiese compradores, y los ayuntamientos no siguiesen recalificando, el precio del suelo habría bajado más que la vivienda.
Por simplicar: el precio del suelo es un valor residual del precio de la vivienda en la zona. Si un bloque de viviendas tiene 50 viviendas y cada vivienda vale 100.000 euros, el precio del suelo es el descuento entre el coste de construcción de las viviendas y el precio de venta. Si puedes vender por 100.000 lo que cuesta construir 50.000 significa que el suelo vale 50.000. Incluyendo en el coste de construcción todos los costes (laboral, suministros, materiales, coste de financiación, márgenes de beneficio, etc.)
Por seguir con el mismo ejemplo, antes de la burbuja, una vivienda que costase 100.000 euros podía tener 50.000 euros de coste de construcción y 50.000 euros de coste del suelo. Cuando el precio de la vivienda se dobla, el coste de construcción no sube tan rápidamente. No se dobló el coste laboral, ni el precio de los ladrillos, ni la piedra, ni los créditos de construcción.
Cuando la vivienda sube de precio un 100%, el coste de construcción puede subir un 40% p.e. Eso significa que el resto de márgen se lo lleva el precio del suelo. Sin hacer nada, el precio del suelo en la burbuja subía muchísimo más que el precio de la vivienda. En nuestro ejemplo un 160%. El suelo era "el gran negocio", "el pelotazo", se compraba un patatal por dos duros y se hacían fortunas.
¿Qué ocurre después de la burbuja? ¿Cómo baja el precio del suelo cuando se acaba la fiesta, se apaga la música y se encienden las luces?
En ese momento el precio de la vivienda ha de volver a su media histórica, lo que la renta de las familias se puede permitir. Una bajada de un 50% en el precio de la vivienda elimina la subida anterior de un 100%. En ese momento ante la baja demanda de construcción todos los proveedores ajustan sus costes. Desde los albañiles a los yesistas bajan sus precios. Se reducen los márgenes y bajan los costes generales de construcción, pero bajar los costes laborales es difícil. Los costes de construcción difícilmente bajan a su nivel anterior a la burbuja.
El ajuste de la bajada del precio de la vivienda repercute por tanto directamente en el valor residual: el suelo. Ahora puedes vender por 100.000 lo que cuesta construir 60.000. Pero como además el precio del suelo había subido tanto, la bajada porcentual es enorme, de 130.000 a 40.000 es una bajada del 70%, bastante más de lo que pide el Banco de España. Ante una bajada de la vivienda de un 50% el precio de suelo puede bajar un 70% o un 80% porque el suelo se come una mayor proporción de la caída.
El precio del suelo baja mucho más que el precio de la vivienda por los mismos motivos que antes subió mucho más. Funciona igual que el valor de una opción.
A la hora de pensar invertir en las salidas a bolsa de bancos y cajas mucho cuidado con el valor de los suelos en sus libros. Pueden estar vendiendo como activos sólidos unos suelos con un valor real de mercado muy inferior a lo que ellos mismos creen.
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Hola Jesús,
Me gusta mucho tu blog y los temas que tratas. En referencia al precio de los pisos, esta claro que el suelo tiene que bajar mucho para ponerse "al día". Pero el precio de lo que se cuenta como construcción, bajo mi punto de vista, esta en algunos casos bajo coste. Este es el caso de los servicios de arquitectura. Al final vamos a salir perjudicados todos, por que los profesionales son los que realmente garantizan el producto resultante. Y esto empezó antes del pinchazo de la burbuja.
Espero que el ajuste que aún falta se realice realmente en el precio del suelo, lo único que no aporta valor al resultado.
Publicado por: MontseGalindo | lunes, abril 25, 2011 en 14:11
Y donde queda el beneficio del promotor? no todo es el precio del suelo.
El beneficio del promotor no solo es en el suelo, sino que también conlleva todo el proceso de la obra. El conjunto de suelo + construcción lleva implicito que tiene que tener un beneficio, lo que varía es el montante del mismo. Si no existiese este beneficio, no convendría entrar en el negocio.
Lo que si pasó con la burbuja es que el suelo subía sin más porque el valor de las viviendas subían.
Así por ejemplo en zonas como Valdebebas aún cuando no había todavía en ese entonces urbanización ni calles ni nada, el precio subía porque se esperaba que se vendiera por encima de los 7.000 euros por m2, entonces descontando los valores se especulaba y crecía el valor del suelo.
Publicado por: Jean Porsche | lunes, abril 25, 2011 en 14:56
Lógico y brillante, tan elemental como acertado. Ojalá todo el mercado del suelo lo entienda, tanto el que compra como el que vende.
Publicado por: Enrique Tarragó Freixes | lunes, abril 25, 2011 en 18:10