No me creo los números del Banco de España

Me ha sorprendido mucho ver los números publicados por el Banco de España sobre la necesidad de capital del sistema financiero español. Según sus cálculos tan sólo 12 entidades tienen que captar capital para cuadrar sus balances y por una cantidad mucho menor de lo que muchos esperábamos, 15.152 millones de euros. Por debajo incluso de los 20.000 millones que el gobierno había comunicado en enero que serían necesarios.

El problema es que estos cálculos están hechos con los balances proporcionados por las propias entidades financieras a cierre de 2010. Estos balances incluyen valoraciones sobre las carteras inmobiliarias de los bancos que están sobrevalorados.

En idealista tenemos una sección específica para anunciar los pisos de bancos que cuenta ya con casi 30.000 propiedades que suman casi 5.000 millones de euros. Gracias a esta sección tenemos relación con más de 50 entidades financieras y conocemos de primera mano cómo están gestionando la venta de estas propiedades. Analizando estos inmuebles sabemos que los pisos de los bancos cuestan de media entre un 4% y un 12% más que los pisos ofertados por particulares y agencias. En nuestras reuniones con las cajas y bancos intentamos desde idealista darles una orientación sobre el valor de mercado de sus propiedades pero es difícil para los equipos encargados de la comercialización bajar el precio de sus pisos porque afectaría a los números que la entidad tiene que presentar al Banco de España. Muchas veces no venden pisos porque tengan precios atractivos, sino porque ofrecen la hipoteca a los interesados. De hecho hay entidades que tan solo dan hipotecas a aquellos que compren pisos de su cartera inmobiliaria. Las valoraciones de los pisos que los bancos utilizan para sus balances y que el Banco de España usa para sus estimaciones están por encima del valor real de mercado.

Muchas entidades no han dedicado los recursos necesarios humanos y financieros para gestionar sus grandes carteras inmobiliarias. Me sorprendió hace dos años la lentitud en la reacción de los bancos en poner sus carteras a la venta al comienzo de la crisis. Hoy me sigue sorprendiendo no tener en idealista muchos más miles de pisos de bancos y que muchas entidades financieras aún se cuestionen anunciar o no sus pisos en internet. El problema sigue creciendo (no disminuyendo), cada mes hay más hipotecas ejecutadas y vendrán más a medida que suban los tipos de interés. Por si eso fuese poco viene una segunda ola de promotores que consiguieron en 2009 refinanciar sus créditos pero que ahora tendrán que entregar promociones enteras a los bancos ante la imposibilidad de pagar sus deudas.

Pero el escenario es aún peor cuando consideras las enormes carteras de suelo de los bancos. Tienen millones de metros de suelo urbanizable que puede haber caído en valor desde sus máximos un 70% o un 80%. Difícil de saber cuánto vale ese suelo porque los compradores se han esfumado. Los promotores eran los compradores habituales de suelo pero con la crisis pusieron también a la venta sus propias carteras. Pero aún es peor: ¡Los ayuntamientos siguen recalificando suelo! Aunque el mercado de suelo no existe las recalificaciones de suelo permiten a los ayuntamientos utilizar esos suelos como garantía hipotecaria para que las cajas les den más crédito.

De nuevo, las estimaciones del Banco de España de la necesidad de capital de las entidades financieras se basan en unas valoraciones de las carteras de suelo en los libros de cajas y bancos que son pura fantasía.

El Banco de España estimaba que el sistema financiero tenía 300.000 millones de euros en créditos al sector inmobiliario, ¿ahora dicen que tan sólo 15.000 están en riesgo? Difícil de creer. Yo diría que está más bien en el entorno de los 80.000 a 100.000 millones. ¿Es mucho? Yo creo que no. Es algo que nuestra economía puede asumir. Sería del tamaño de la crisis de AIG en EE.UU por ejemplo. La crisis de Fannie Mae y Freddie Mac en EE.UU. era de 5 trillones de dólares. Eso sí es una crisis.

El problema es que tanto las entidades, como el gobierno, como el Banco de España, están obsesionados por devolver confianza a los mercados sobre España. Creen que reconocer la realidad del problema empeoraría las cosas. Mi opinión es que los mercados están sobrecastigando a España por la incertidumbre sobre la realidad en nuestro sistema financiero. Un reconocimiento de la realidad sería mucho más beneficioso porque realmente devolvería la confianza. Mientras tanto seguiremos poniendo tiritas sobre la hemorragia.

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Actualización 23 de marzo

A raíz del post me han entrevistado para un artículo en Bloomberg: Bank of Spain Underestimates Funding Gap Faced by Lenders que han publicado hoy con este mismo tema

Comments

[Publicado por: aníbal archi]

Renunciar a la credibilidad del Banco de España no es manera de generar confianza.
Los mercados tenían al BdE en observación: a su favor, que en la época del boom forzaron a las entidades financieras a provisionar de forma contracíclica. En su contra, que hicieron mucho menos de lo que debieron para desinflar el boom. Me temo que ahora estará claro.

[Publicado por: nacho]

está claro que la crisis inmobiliaria española es peor de los que los bancos y cajas creen y por supuesto de lo que creen los dueños de pisos que resisten a bajar.

pero tambien esta claro que la situacion de nuestro sistema financiero es infinitamente mejor que el aleman o britanico, pero que injustamente se nos esta penalizando.

parece como que de "rabieta" el Banco de España quiere compensar lo 2º con lo 1º

[Publicado por: Pedro]

A ver, os cuento como está el patio de las hipotecas, que una amiga está buscando hipoteca por los bancos ahora:

1) Solo pide 100.000 € (no es mucho)

2) Santander le pide Euribor + 3%

3) BBVA le pide Euribor + 3%

4) Caja Madrid le pide Euribor + 5% !!!!

Así que les preguntó "Y toda esa publicidad de todas las entidades de Euribor +0,60 y cosas similares? ¿Dónde están? Porque me sucede lo mismo en todas las entidades"

Y le contestan, sin pelos en la lengua: "Eso es para el que tiene el 100% de lo que vale el piso en el banco"

5) Al final el La Caixa le ofrecen Euribor + 1% si contrata 2 tarjetas y 3 seguros!! (Vamos, que va cargadita también)

6) Peeeeeero... lo mejor viene ahora... Le dicen en La Caixa, que aunque cumple todos los requisitos y no es mucha la cantidad, que ahora no pueden dársela porque no tienen dinero para prestar.

Así está el patio de la vida real, no el de las noticias y publicidades!

[Publicado por: Camilo]

En EEUU y mas concretamente en Florida las casas han bajado hasta un 80% sino os lo creeis mirar esta web listadecasa.com .

Hasta que en españa nose haga lo mismo estaremos retrasando lo inevitable..

[Publicado por: Bidatzi]

Bueno, yo creo que 80-100mil millones de € (estimación con la que no discrepo demasiado) es un evento significativamente mayor para España que el rescate de AIG lo fue para EEUU. Si no recuerdo mal el rescate de AIG supuso una inyección de 95mil millones de dólares. Pero la economía americana es 10 veces mayor que la española.

[Publicado por: valensianet]

Si lo tienes tan claro, vende en corto bancos y cajas...

Ahora en serio, estoy de acuerdo con que probablemente el BdE en su estimación ha infravalorando las necesidades de capital, y que las Entidades Financieras están fatal, pero me parece que si el BdE y el Gobierno, que tienen más información que nosotros (incluso que tú, que tienes acceso a mucha a través de idealista.com), no lo sacan a la luz, es porque realmente las consecuencias de hacerlo serían mucho peores. Aunque ahora haya incertidumbre, de momento podemos vivir con ella, sólo nos cuesta unos puntillos básicos en la deuda...

Lo normal sería que se aseguraran primero la recaudación fiscal (subida de impuestos, impulso a la AEAT, bajada de gastos como sueldos de funcionarios, monitorización y control del gasto de las CCAAs, parada de la contratación pública, etc.) antes de ponerse a asegurar las deudas del sector privado. Mira lo que le ha pasado a Irlanda por hacerlo al revés.

Tiempo al tiempo, en unos días hay una nueva tanda de stress tests y seguro que los números cambian a peor.

Al final, el tiempo pone a todo el mundo en su sitio...

[Publicado por: Gorki]

Magnifico post, Jesús
Decían antes los curas "Solo la verdad nos hará libres" y al menos en el campo de las finanzas es cierto, puse sea cual sea la realidad y por mala que esta sea, el conocerla nos permite tener una plataforma firme donde empezar a construir la nueva realidad económica, o sea nos permite empezar a crecer.

El desconocerlo, nos hace vivir en la incertidumbre y no haremos más que caer y caer, pues la base de cualquier negocio es la confianza en el futuro.

Desgraciadamente este gobierno ha optado por la mentira sistemática y ya no le queda ninguna credibilidad, igual da que digan que wl agujero de las Cajas es del 15 o del 20, porque digan lo que digan, no les vanos a creer, no porque les tengamos manía, sino por que tienen un historial de mentiras impresionante y porque quien podía tener aun ciertos visos de credibilidad, como Solbes o De la Vega, hace mucho que los echaron para sustituirlos con personas más maleables y tan poco creíbles como la Pajin o la Ministrini.

[Publicado por: Nick]

Interesantísimo. Pero lo del trillón... como que será un billón. No creo que haya tanto dinero en el planeta ;-)

[Publicado por: atemorizado]

como que no, yo tengo un trillon aqui mismo en la cartera, en billetes de 5€...
Una pregunta, ando un poco acojonado ultimamente porque tengo un deposito en bancaja, con todos mis ahorros. Las noticias sobre el estado de bancaja son espeluznantes y lo peor es que he visto algunas aberraciones en forma de urbanizaciones en las que no se vende ni un caramelo, en las que se sigue construyendo y metiendo dinero por no asumir la perdida...
Alguien sabe cual es la posibilidad real de que un banco o caja caiga? o mas bien que el gobierno la deje caer?
Los 100.000€ por cuenta y firma que asegura el gobierno, habria dinero para cubrir a todos los acreedores como yo?
si alguien entiende de esto que me lo diga, porque me planteo seriamente sacar mi dinero de alli, antes de que cierren la caja y alguien se lo lleve calentito a las Maldivas...

[Publicado por: Cesar]

Puede que tengas razón Jesús, pero lo cierto es que la banca tiene provisionada gran parte de la depreciación de los inmuebles, en teoría el BdE les ha obligado a provisionar lo necesario, así que esos importes no están en capital sino en provisiones?? que algún experto me corrija por favor. Por otro lado los bancos de hecho ¿no están vendiendo un 5% o un 10% más caro de lo que pueden hacer las promotoras precisamente porque tienen atada la financiación?, al menos a nosotros nos pasa.
Saludos

[Publicado por: Rubén]

Jesús, discrepo con gran parte de tu post. Los 15.000 millones extra son para alcanzar el 10% de core capital en las cajas. En realidad, si varias de ellas salen a bolsa sólo tienen que tener un 8% y la necesidad de capital bajaría a menos de 10.000. Por otro lado, la inyección al sector financiero español en lo que va de crisis supera ya los 40.000 millones de euros... Por otro lado, recuerda que la tasa de recuperación de impagados supera el 50% en la mayoría de bancos. Estoy de acuerdo, por otra parte, en que tendrán que bajar precios para poder vender pisos. Salu2

[Publicado por: Ricardo Sancho]

Totalmente de acuerdo con lo que argumentas Jesus! los bancos y cajas pueden presentar los balances como quieran, y todos sabemos que en función de las valoraciones que se hagan de los activos, una empresa/banco/caja puede parecer muy, muy, muy interesante... pero lamentablemente no vale con parecerlo. En el caso de los bancos, las cuentas que se entregan tan solo tiene que aprobarlas el banco de España, pero el banco de España ve lo que quiere ver y con eso le vale (no voy a recordar el caso Banesto que el banco de España decidió que debía ser intervenido para preservar el futuro financiero de el pais... menos mal!). El tiempo pone a todo el mundo en su sitio... y en España tenemos el problema añadido de que hemos supravalorado el papel de los bancos y de los banqueros, como si ellos fueran la finalidad de la economía, cuando, nos nos olvidemos, ellos deberían ser el medio para aquellos que crean la economía real, las empresas!... lamentablemente el futuro te dará la razón Jesús...

[Publicado por: Nick]

"atemorizado", si tienes un trillón, aunque sea de microcéntimos, no sé de qué te acojonas. Para que mejores tus chistes: un "trillón americano" es un "billón europeo", o sea 1.000.000.000.000, o diez elevado a doce. Un "trillón europeo" es diez elevado a dieciocho, o sea un millón de nillones de millones. Para que te hagas una idea, el PIB español de hace veinte años era de unos diez millones de millones de pesetas. Imagina un millón de veces eso. Ni toda la economía mundial durante toda la historia se acerca.

Entiendo que Jesús se olvide de hacer la traducción, pero no entiendo a la gente que se pasa de lista sin saber de qué habla.

[Publicado por: SRG]

NO ME GUSTA EL SEÑOR ENCINAR. PERO LO QUE DICE ES RADICALMENTE CIERTO. LO QUE NOS ESPERA ES TREMENDO. AHORA BIEN, CUANDO BAJEN LOS PISOS LOS CLIENTES ESTARAN ALLÍ.

[Publicado por: Alvaro M]

Jesus, los 15.000 mm son para llegar a alcanzar el porcentaje del core capital tan de moda últimamente. No obstante, has explicado perfectamente un gran problema, la mayor masa inmobiliaria que tienen los bancos todavía no ha salido a la luz, creo que esta por llegar. De hecho, las refinancaciones concedidas a los promotores en el 2009, como bien dices, ahora toca a su fin porque no se pueden refinanciar mas. Ahora es cuando inversionistas, empresas de los propios bancos y cajas o incluso sus propios consejeros o no, están comprando edificios enteros a precios inferiores a las hipotecas, asumiendo el propio banco o caja la perdida. Pero estoy de acuerdo contigo, el groso de la cartera inmobiliaria esta aún por llegar.
Los bancos y cajas han cortado totalmente el crédito a promotores, por una parte no tienen liquidez y es un sector de alto riesgo y, por otra parte, no pueden hacerse la competencia a ellos mismos, primero tienen que vender sus existencias de pisos.
La falta de liquidez se ha plasmado rápidamente en la subida de precio a la hora de comprar una vivienda. Los bancos no quieren dar dinero, y si lo dan, lo dan a un precio muy alto. Y llevado esto a otro terreno ¿ Que beneficios tiene que sacar hoy en día una empresa o un autónomo para poder pagar el coste financiero de la inversión? Porque los precios de la financiación actuales son tan altos que se comen todo el beneficio. En definitiva, Jesus, que estoy de acuerdo contigo en que el problema es verdaderamente mas grave de lo que se pinta. Un saludo.

[Publicado por: Plataforma ideas AlternativaPolitica]

Interesante artículo. Conozo la página de idealista, esa información o al menos el disponer de una cuantificación fuera de las cifras ofrecidas por los distintos medios resulta cuanto menos interesante.

Nos gustaría poder incluir un enlace o el artículo en nuestra página, o referenciarla en nuestro Facebook, indicando por supuesto la fuente.
Puedes conocer un poco cómo funcionamos y también lo que pretendemos.

Muchas gracias.
Muchas gracias

[Publicado por: Rufino]

Desde hace mucho tiempo el BdE es simplemente un instrumento más al servicio del gobierno. Así que nada sorprendente. Pero está bien ver cómo otros comparten más o menos la misma opinión.

[Publicado por: Miguel Ruz]

Todo es política, yo tampoco me creo al Banco de España, no me creo los resultados de las encuestas que hacen los políticos, no me creo las doraciones en los balances de cajas de ahorros, no me creo los resultados de las empresas públicas...

[Publicado por: Juan Free]

Esta claro que existen siempre dos versiones de la realidad, la de las personas que mantienen el poder y la realidad tal cual.Lo que dices, Jesus, es evidente y lógico, seguro que los lumbreras del BdE y el gobierno también lo ven, pero en este pais todo se mueve por puro interés.

[Publicado por: Propietario]

Segun Encinar: "Muchas veces no venden pisos porque tengan precios atractivos, sino porque ofrecen la hipoteca a los interesados" Es decir, la gente compra piso principalmente, si puede pagarlo (financiarlo) no si está barato. Por eso los bancos no bajan los precios. El problema de la vivienda hoy no es tanto los precios (que en parte si) sino el paro (lease expectativas que no poder pagarlo).

[Publicado por: MAGO]

El gobierno y el BdE se equivocan, y pensar que ellos sabran mejor que nosotros lo que hacen no vale de argumento. ¿Acaso no se pueden equivocar? Si aplicamos esa regla a ZP, ni habria crisis ni nada.

Todo es lo mismo... MALA GESTION