El Banco Santander anunció ayer la suspensión de los reembolsos de participaciones de su fondo Santander Banif Inmobiliario. Este fondo inmobiliario tenía un valor en bolsa de 3.266 millones de euros. Por comparar Metrovacesa, la mayor inmobiliaria en bolsa, tiene una capitalización de unos 2.500 millones de euros. Los inmuebles del fondo del Santander que tendrán que salir al mercado en los próximos dos años están repartidos por toda España y afectarán el valor de muchos otros inmuebles.
Una "suspensión de reembolsos" es la fórmula elegante de llamar un corralito. El corralito argentino no suposo la pérdida de los ahorros de los inversores sino que durante un tiempo no podían sacar su dinero del banco. De hecho un corralito es mejor. Los argentinos sí podían por ejemplo comprarse una casa mientras su dinero fuese de un banco a otro. El corralito impedía la salida del dinero del sistema bancario pero no su circulación de un banco a otro. La suspensión de reembolsos del Santander es peor porque supone la congelación hoy de los fondos y una muy probable pérdida real en los próximos años. Esta suspensión viene detrás de la que hizo el BBVA en octubre adquiriendo, sin pérdida para los inversores, el 95% del fondo inmobiliario que tenía cotizando en bolsa.
Esta incorporación de activos inmobiliarios al balance de los bancos no es la única que están sufriendo. También se están quedado con miles de viviendas por impagos de hipotecas de particulares y, más preocupante, canjeando viviendas con promotores a cambio de deuda para evitar que esos promotores impaguen su deuda y tener de esa manera que dotar la mora en sus balances.
La pregunta es ¿cuánto tardarán los bancos en deshacerse de sus cada vez mayores patrimonios inmobiliarios? Me temo que a la vista de cómo están actuando tardarán muchos años.
En España existen unas 250 instituciones financieras que están sufriendo este aumento de sus activos inmobiliarios. ¿Cuantos bancos y cajas están anunciando sus inmuebles en idealista.com para intentar venderlos? Tan sólo 13. Es cierto que hace un año no teníamos clientes de este tipo pero me sorprende la lentitud con la que estas instituciones están intentando comercializar los pisos que les llegan. Entre los 13 bancos y cajas anuncian tan sólo unos 1.400 inmuebles, de ellos aproximadamente 1.200 son viviendas en venta y el resto otro tipo de anuncio. La media de esas 1.200 viviendas es de 108 metros y 181.000 euros. Entre todas las instituciones financieras que se anuncian en idealista tan sólo hay 2 promociones de obra nueva anunciadas. Tan sólo 2 de los cientos de promociones que están en sus balances. Parece que no quisiesen vender los pisos.
En idealista nos encontramos un caso cada vez más habitual. Muchas promociones de obra nueva que se anuncian en la página dejan de anunciarse al quedarse el banco con la promoción. Paradójicamente, al incorporarse la promoción de obra nueva al balance del banco como un "activo" se interrumpe su comercialización y los potenciales compradores interesados ya no ven más esa promoción. No se puede hacer peor.
Para comercializar lo antes posible los pisos que les entran los bancos deben llegar a acuerdos con agencias inmobiliarias ya existentes asegurando la presencia de sus pisos en los portales inmobiliarios dónde los compradores buscan vivienda. En vez de eso están dedicándose a montar redes internas de comercialización o intentando utilizar sus oficinas como agencias inmobiliarias y de paso dejándose pequeñas fortunas en montar páginas web caras e innecesarias que nadie visita ni visitará. Tardarán al menos un año en darse cuenta que esa fórmula no funciona y en corregir el tiro, para entonces sus carteras de viviendas serán aún mayores y el precio probablemente menor.
Esta es la distribución de las provincias con mayor número de viviendas en venta por parte de instituciones financieras en idealista.com, todavía una muy pequeña muestra de las viviendas en manos de los bancos:
Amen.
Publicado por: GaBuBu | martes, febrero 17, 2009 en 23:25
Jesús, felicidades. Una frase para la historia....
Una "suspensión de reembolsos" es la fórmula elegante de llamar un corralito.
Me ha quedado clarísimoa. Gracias :-)
Publicado por: Nacho Giral | miércoles, febrero 18, 2009 en 00:36
Los bancos deberian hacer outsourcing en esta area. Vender casas no es su Core Business, los banco no tienen ni idea de vender casas.
En el futuro quien va a confiar sus ahorros a estes fondos ? Ademas, quien va a confiar sus ahorros a los Bancos ?
Publicado por: Rivercastell | miércoles, febrero 18, 2009 en 01:52
Estoy con Rivercastell, nosotros lo estamos viviendo en nuestras propias carnes, estamos entrando ahora en una experiencia de outsourcing de servicios de venta inmobiliaria, para una de las Cajas de Ahorros más importantes, con IPRAS, incidentadas, embargos, etc... y los procesos de adaptación, metodología y estructura operativa necesitan de una reconversión profunda, para transformarse en una unidad de negocio inmobiliaria.
Pero por contra, tienen las grandes ventajas de una superestructura y la financiación, puesto que prácticamente es al 100% en estos casos, al tener una entidad así detrás.
Publicado por: web broker | miércoles, febrero 18, 2009 en 10:33
La incorporación de activos inmobiliarios al balance de las entidades financieras está provocando que éstas abran filiales inmobiliarias para gestionar ese patrimonio.
Pero por supuesto que no es su negocio vender viviendas. Para ello cuentan con acuerdos con APIs y consultoras inmobiliarias. Es una gran oportunidad para el profesional inmobiliario.
Y con respecto a la fórmula de comunicación de anuncios inmobiliarios: te puedo asegurar que la web de Altamira, la filial del Santander, ha tenido ratios de conversión (reservas efectivas) muy superiores a los que conseguimos cualquier portal inmobiliario: 200 reservas en menos de un mes, sobre una oferta inicial de poco más de 1.000 viviendas.
También me consta que a través de agencias de medios están pidiendo presupuestos a portales inmobiliarios, asi que no te preocupes, que seguramente les abriréis una cuenta en idealista.
Lógicamente tendrán que publicar sus anuncios en varios portales inmobiliarios;
el problema que tienen que resolver es la gestión de la comercialización.
Más datos sobre las acciones de Altamira Santander en Internet en el artículo "Santander vende pisos por el precio de la hipoteca":
http://www.inmoblog.com/portales-inmobiliarios/santander-vende-pisos-por-el-precio-de-la-hipoteca/
un saludo,
César
urbaniza.com
Publicado por: cesar - inmoblog.com | miércoles, febrero 18, 2009 en 10:41
A mí personalmente no me parece raro que los bancos no se anuncien en idealista ni en un portal inmobiliario, están en una situación parecida a la que estaban hace un tiempo las inmobiliarias. Hay que educarles en Internet.
Por otro lado hay que recordar casos como Atrea, que es del BBVA y la BBK participa de idealista. Esas dos instituciones han de apostar por lo suyo digo yo.
Publicado por: Javier Ábrego | miércoles, febrero 18, 2009 en 10:45
Durante muchos años los bancos han estado comunicando la falacia de que las casas son un valor equivalente a dinero, y de hecho muchos zotes lo han creído y han acumulado casas vacías como quien guardara lingotes de oro o dinero en una cuenta bancaria.
De hecho para pedir un crédito los bancos siempre te piden una propiedad inmobiliaria para asegurarse de que eres solvente.
Con lo cual, esta es la consecuencia lógica de si absurda estrategia y ahora en vez de guardar dinero, van a atesorar casas vacías.
Veremos si cambian de discurso o modifican el sistema de intercambio y puedes pagar al frutero con milímetros cuadrados de tu casa...
Publicado por: Rodrigo | miércoles, febrero 18, 2009 en 11:57
Vinculado queda.
Publicado por: roke | miércoles, febrero 18, 2009 en 12:34
El artículo está bien explicado y es interesante, pero al final oculta parte de la realidad.
En Internet está bien decir eso de "los usuarios son torpes", "la gente no se adapta", "hay miedo a Internet".
Jesús, tendrás que reconocer que aquí están apareciendo nuevos jugadores en el negocio de comercialización de pisos, y aunque estén cometiendo sus errores, también los portales estáis fallando al no haber sabido evitar que los cometan, al haber perdido un montón de clientes y no estar seguros de la forma de hacerlos entrar en razón.
Esa parte de autocrítica parece ausente en Internet, si la gente no gasta online es culpa de la gente. Si prefiere ir a una tienda real en vez de virtual es porque son torpes.
Mientras pensemos así, todo evolucionará mucho más lento.
¿Ha ido un comercial de Idealista a alguno de estos bancos a hablar con los responsables? Me imagino que no será sencillo, pero es también el camino.
Esa actitud de "tendrás que venir a mi a anunciarte" en los tiempos que corren, es casi temeraria.
Publicado por: marmolillo | miércoles, febrero 18, 2009 en 12:52
@ marmolillo: Conociendo a los de Idealista, que no dan puntada sin hilo, seguro que llevan meses intentando abrir las mentes de mucho bancario que va a querer resolver esta crisis como la anterior: inflando los patrimonios de sus empleados y familia de pisos y más pisos. Por cercanía veo su actitud (la de los de los bancos). Es idéntica a la de miles de pequeños promotores de hace años: Déjadme solo que yo resuelvo esto.
Publicado por: Lamia Ushia | miércoles, febrero 18, 2009 en 13:29
Una de las excusas que nos encontramos los portales inmobiliarios es que, los bancos no quieren "empapelar" España de anuncios inmobiliarios para no "ensuciar" más su imagen.
Las cifras de conversión que comenta Cesar en el caso del Santander, creo que se refieren a una primera acción interna a empleados con unas condiciones que no están dispuestos a ofrecer a cualquiera.(por ahora)
En concreto en el Santander, otra idea que manejan es canalizar la cartera de inmuebles a través de su división de colectivos para comercializar de forma directa.
La idea es: "si vamos a ofrecer inmuebles en condiciones ventajosas, mejor hacerlo primero a empleados y después a clientes de colectivos que nos interesen", a los que se les puede aplicar estas ”condiciones ventajosas”.
Pero ¿durante cuanto tiempo podrán mantener esta política?, bueno, pues de esto depende que veamos más inmuebles de estas carteras en los portales inmobiliarios.
Un saludo,
Gonzalo
Globaliza.com
Publicado por: Gonzalo- Globaliza.com | miércoles, febrero 18, 2009 en 13:37
Jesus, y como podemos filtrar esas casas en idealista?
Publicado por: beltran | miércoles, febrero 18, 2009 en 13:43
Me pregunto yo que tipo de inmuebles adquieren los fondos de inversión inmobiliaria?, edificios residenciales, bloques de oficinas, parques empresariales, comerciales?, independientemente de la adquisición de vivienda residencial de promotores sin capacidad financiera.
Publicado por: carlos | miércoles, febrero 18, 2009 en 19:18
Y no te puedes ni imaginar el comportamiento de los bancos acreedores en las subastas judiciales que promueven. Siempre fueron bastante belicosos y solían pujar hasta que la cifra alcanzase el total de la deuda, para recuperarla, pero actualmente parece como si quisieran quedarse con todo el ladrillo de España. Es increíble, pujan con furor y se están quedando con el 90% de las viviendas que salen en subasta.
Publicado por: Tristan | miércoles, febrero 18, 2009 en 22:28
Lo que mas gracia me causa es el que la critica a la confiscacion por parte del Santander hacias sus los inversionistas de su fondo esconde una critica de Jesus meramente mercantilista. Se queja que no hayan contratado en su portal la publicidad, como si contratando en Idealista e incluso contratando la "baratisima" visita virtual pudieran vender los inmuebles que tienen en cartera. Y como los bancos no quieren vender a precio de gallina muerta los inmuebles la contratacion de publicidad en portales inmobiliarios ademas de ser ruinosa puede ser hasta contraproducente. ¿Para que inflar los gastos en publicidad si el Santander tiene cientos de oficinas hasta en los pueblitos mas pequeños?, tan solo con hacer una "corner" en sus oficinas con un letrero que diga "pisos a precios de chollo" van a tener mas contactos que los que vienen generando los portales inmobiliarios, con la ventaja que el trato personal ayudaria a filtrar a los contactos de la compentencia o de compradores "verdes", cosa que no se puede hacer en un portal inmobiliario.
Publicado por: espabilado | viernes, febrero 20, 2009 en 03:22
La crisis del sector inmobiliario afecta a todos, incluso a los portales inmobiliarios, no sé porque ellos están fuera del sector, si el sector se hunde, todas sus versiones de comercialización se hunden con ellos. En una ciudad como de 300.000 habitantes (en la que resido) se ha pasado de 450 inmobiliarias a 70, extrapolando la contracción del mercado al negocio publicitario, está claro que los portales inmobilirios lo tienen complicado. Clientes que no compran y no buscan, bancos que no dan financiación, anunciantes (inmobiliarias,constructoras, promotoras,...) que no tienen ni para anuncios. Estimado Jesús, creo que el problema no es que los bancos intenten dar salida a sus inmuebles como puedan, sino que el negocio ha cambiado y hay que adaptarse, no mates al mensajero, el negocio seguro que es viable e Idealista sobrevivirá (eso espero), pero redimensionando estructuras (ya sé que estáis en ello), reajustando presupuestos a la realidad de este mercado e innovando para ser un referente para esos bancos tan necesitados de vender pisos. Piensa que le das tu, que no puedan buscarse ellos, y no te ciñas solo a un mero datos de usuarios únicos, tasas de conversión,.... Un saludo y buena suerte
Publicado por: el mercado | domingo, febrero 22, 2009 en 15:18
Es que los bancos son más listos que todos aquellos que quieren hacer de aves carroñeras con ellos... Si se creen los portales inmobiliarios que van a hacer negocio porque los bancos tengan muchos pisos es algo irrisorio.
Publicado por: humanature | domingo, marzo 01, 2009 en 15:41
Pues yo viví la crisis inmobiliaria de principios de los 90 y fue una situación muy parecida. Por entonces trabajaba en una conocidísima agencia madrileña y teníamos como clientes a varias instituciones financieras que intentaban vender activos procedentes de subastas, impagos, etc.
Al final, tras hacerles todo el trabajo de comercialización y conseguir los clientes no había manera de hacerles comprender a los "funcionarios" que trabajaban en el departamento correspondiente cual era la situación del mercado. Aquellos empleados que tenían en su función el liquidar esos activos preferían mantener el inmueble sin vender antes que hacerlo por debajo del precio en el que ellos "necesitaban" cerrar la operación para que les cuadraran los números. Así, se quedaban sin vender cientos de viviendas aún teniendo clientes para comprarlas y todo porque los departamentos del banco estaban inundados de incompetentes gestores que no estaban dispuestos a salirse de lo marcado por las directrices de la dirección regional/nacional, etc. El resultado: perdieron dinero y tiempo.
Luego montaron agencias propias, como Cismisa de Cajamadrid, donde en vez de comerciales profesionales fueron a parar gestores que ni conocían el mercado ni tenían el más mínimo conocimiento de cómo vender un inmueble. Se limitaban a informar por teléfono de los detalles del producto en cuestión y a trabajar de 8 a 2, como si fuera un ministerio.
Veo que van por el mismo camino. Me mero de la risa, espero que no vayan luego llorando ayudas. Que para los beneficios sólo hay unos pocos, pero para las pérdidas luego cuentan con todos.
Saludos desde Seattle
Publicado por: Mariano Lozano | lunes, marzo 02, 2009 en 07:33
no compreis a estos ladrones,quitan las casas por no poder pagar las letras al quedarse sin empleo,embargandoselas sin escrupulos,en vez de dejarles un tiempo de carencia para no llegar a esos desaucios sin corazon, y despues intentan venderlas,para volver a coger dinero que llevan al banco España para sguir embargando,son ladrones ,pido que no seais carroñeros,no contribuyais a esta carniceria,los bancos son losque dejaron de dar hipotecas hace ya dos años y medio ,yo lo se ,y al no dar creditos el que necesitaba vender no podia, a si que al no pagar sus deudas embargos al canto.Haber quien es solvente ahora?si todos pronto estaremos parados, morosos,y empresarios cerrando empresas ,con que eur,compramos la comida?a rezar por Dios
Publicado por: maria | miércoles, marzo 18, 2009 en 21:33
y en cierto aspecto es acertada la posicion de los bancos de no anunciarse en portales inmobiliarios, y pega el cartelito.
Con el papel en la puerta/ventana es muy dificil hacer metricas y comparaciones, la caida va mucho mas lenta. Si se pusieran en portales todo los inmuebles que estan con opciones de compra se haria visible una oferta muchisimo mayor a la que ahora parece.
Y aqui el mercado no falla con la relacion precios/oferta/demanda; recordemos que los bancos basan su valor en la valoracion de sus activos (entre otros), y aqui tienes una mezcla explosiva.
Los constructores en muchos casos estaban pillados devido al precio que pagaron por el suelo(y materiales, etc.), y la humana idea de "salvar perdidas"; no asi los bancos, para los cuales el inmueble no tiene un limite inferior "fisico".
Es a los bancos a los primeros que les interesa que la burbuja no caiga del todo y lo haga lo mas lento posible, y mira que le quedan metros que caer.
Publicado por: Emilios | jueves, marzo 19, 2009 en 08:25