Caída del precio de la vivienda: EE:UU y España

Uno de los aspectos que más llama la atención al comparar la evolución del precio de la vivienda entre EE.UU. y España es lo rápido que ha sido la caída del precio de la vivienda en Estados Unidos. Esta es la evolución internanual del precio de vivienda en los dos países:

Cada punto muestra la comparativa de un trimestre con mismo trimestre del año anterior. A comienzos de 2003 por ejemplo, la vivienda en España costaba casi un 30% más que a comienzos de 2002.

En el segundo trimetre de 2008, la vivienda en Estados Unidos ha caído un 17% mientras que en España de media "sólo" había caído hasta junio un 3,4%. Esa caída en España además es sólo según los datos de idealista.com, porque según el Ministerio de la Vivienda los precios de los pisos habrían subido en España hasta junio un 2% en el interanual, algo difícil de creer.

Teniendo en cuenta que los tipos de interés del euro han subido más rápidamente que los tipos del dólar, lo previsible habría sido que el precio de la vivienda en España hubiese caído más rápido que en EE.UU.

¿Qué está haciendo que el precio de la vivienda en España caiga más lentamente que en otras economías?

Creo que una diferencia importante es que en España el seguro de desempleo provoca un desfase de 6 a 24 meses desde el momento en que la economía se deteriora hasta el momento que los ratios económicos muestran bajadas. En Estados Unidos la reacción de alguien que pierde su empleo y tiene sólo 2 semanas de sueldo es inmediata. En España desde que el desempleo aumenta hasta que el precio de la vivienda cae y la situación económica se deteriora puede pasar de 6 a 24 meses. Teniendo en cuenta que el desempleo empezó a aumentar de forma drástica en diciembre, se podría decir que todavía estamos al comienzo de lo que está por llegar.

Comments

[Publicado por: Javier Murillo]

Muy afinado ese último análisis que haces del "seguro de desempleo".

En cualquier caso, sigo pensando que también aquí en España los precios en muchos casos no han bajado sencillamente porque no queremos bajarlos. Quiero decir, queremos seguir consiguiendo encasquetar alquileres al mismo precio que hace dos años.

Últimamente buscando locales para nuevos negocios me he encontrado con ese tipo de arrendador muy a menudo.

De ahí que me haya encontrado con gente que sus locales sigan teniendo una aceptación muy buena y otros que se sorprendan cuando en ocho meses no había llamado nadie (literal de ayer).

Un saludo Jesús

[Publicado por: carlos]

¿Qué tiene que ver el paro de los individuos con el precio de las viviendas?

No lo entiendo.

[Publicado por: carlos]

"En Estados Unidos la reacción de alguien que pierde su empleo y tiene sólo 2 semanas de sueldo es inmediata."

¿No tendrá nada que ver otros ratios aparte del período de pago por desempleo en los dos paises?

Es que me parece descabellado atribuir la bajada de las viviendas y su plazo sólo a eso.

Descabellado y precipitado.

[Publicado por: baburu]

Una interesante teoría. Creo que debe de haber más razones, aunque no sé muy bien cuales.

Desde luego una no es, como dice Javier Murillo, que "no queremos bajar los precios". ¿Acaso los norteamericanos sí querían bajarlos? ¿No es más sensato pensar que hay algo que a ellos les obliga a bajar y a nosotros no?

[Publicado por: frikinosis]

No me parece precipitado para nada. De hecho eso que a ellos les obliga a bajar y a nosotros no puede ser perfectamente la urgencia de no tener un dinero asegurado por un periodo de tiempo relativamente largo. ¿Qué otra diferencia puede haber, si los tipos de interés son más favorables allí?

[Publicado por: Francisco]

Totalmente de acuerdo contigo Jesús.

Además yo añadiría 2 cosas:

*Los morosos hipotecarios en EEUU simplemente dejan de pagar la hipoteca y dejan que el banco se quede el piso, y así se acaba el problema. Eso genera una avalancha de propiedades ofertadas en el mercado. En España se prefiere aguantar con desempleo, familia y amigos apoyando.

*Culturalmente y burocráticamente, se cambia menos de casa en España, y el mercado es menos líquido, reflejando los cambios de valor subyacentes con menor intensidad.

[Publicado por: acrual]

una explicación alternativa es lo lento que los españoles asumimos una pérdida.

Somos capaces de no hacer una transacción durante meses con tal de no bajar un precio.

Los americanos parecen asumir la pérdida antes y por eso se recuperarán antes también.

[Publicado por: kikollan]

Que interesante.

Un factor que creo que puede explicar parte de la discrepancia es el origen de los datos:

Los datos de idealista, si no me equivoco, se basan en precios de oferta, pero quizás los de S&P no. Es razonable pensar que los precios de oferta serán conservadores, porque en mercados en retroceso las rebajas tras la negociación serán mayores

Enlace: http://www.ensilicio.com/2008/07/¿cuanto-durara-la-caida-de-precios-de-la-vivienda.html

P.S. Por cierto, el ritmo de la desaceleración/caída actual sigue muy de cerca lo ocurrido en 1993:

Enlace: http://www.ensilicio.com/2008/07/¿cuanto-durara-la-caida-de-precios-de-la-vivienda.html

[Publicado por: Fernando]

Cuando una persona es despedida en España aún le queda el consuelo que tiene una serie de meses con ingresos (bajos o altos pero al fin y al cabo ingresos garantizados). Si este hecho ocurre en una pareja, puede destinarse el subsidio por desempleo a pagar todo o parte de la hipoteca y sobrevivir con el segundo salario.

En Estados Unidos el americano es consciente que si le despiden tiene dos semanas para cambiar radicalmente su estilo de vida. Si está en pareja, ni siquiera tendrá la opción de contar con el subsidio para la hipoteca porque éste sencillamente no existe.

Comparto completamente la visión de Jesús: los americanos tienen en general una visión realista de la economía y saben ajustarse mucho mejor: cuando toca subir precios los suben y se aprovechan de la ola; pero cuando toca bajar son conscientes de que hay que ajustarse y aplican fuertes descuentos. Aun nos queda mucho recorrido a la baja en España. ¿Veremos bajadas del 40%-50%? Yo creo que sí.

[Publicado por: fcasarra]

Otro factor importante es que aquí la propiedad imobiliaria no es la única garantía del crédito, sinó que lo son todos los bienes del hipotecado, con lo que lo de dejar de pagar la hipoteca no es algo tan simple como en USA.

Además el banco se lo piensa mucho antes de embargar el piso (de ahí un retraso) ya que le supone asumir unos costes judiciales altos por lo que prefiere esperar y dar siempre una segunda oportunidad.

[Publicado por: marcos]

Más cuestiones y matices para la reflexión:
En España las hipotecas se conceden con más garantías que en Estados Unidos y lo que está fallando primero en aquel país son las hipotecas basura de personas con empleo más que precario.
En España tenemos holgura de la bajada de precios al concederse hipotecas por el 80% del importe total de la vivienda. Los que han concedido el 100% son los menos.
En España los empleados que pierdan el empleo además de estar cubiertos por el desempleo o por la pareja o por la familia existen gastos que se pueden reducir al máximo. Antes muerto que sin casa.
La necesidad de liquidez en Estados Unidos es más acuciante, aunque también es importante, que en España y si hay que vender la casa se vende. Ello provoca caídas en el importe de la vivienda.
En España se venden cuantas ¿700.000 viviendas al año? ¿cuántas se deberían insertar adicionalmente en el mercado al año para poder bajar los precios de una forma drástica?

[Publicado por: SAN]

¿Quién ha dicho que en EEUU no hay subsidio por desempleo? lo que pasa es que es más estricto que en España y tienes más controles, jurar que estás en condiciones físicas de trabajar, etc. pero hay desempleo.
Alli la empresa lo que NO te da son las indemnizaciones que te dan aquí. Esa parte sí es la que puede marcar la diferencia en cuanto a tener que vender más rápido. Eso y el hecho de que te tienes que pagar tu seguro de salud de tu bolsillo, así que más te vale encontrar un trabajo rápido.
El factor movilidad también debe contribuir porque rápidamente preparas las maletas, cierras la casa y te vas.

Como siempre, muy interesante.

[Publicado por: titular]

en mi opinion el bloque europeo esta avalando el valor de sus propiedas y sus riquezas, en este escenario se presenta españa donde el precio de sus hipotecas se encarece debido a la notable inflacion del ultimo lustro.
el ajuste esta por llegar debido a que es insostenible el crecimiento a base de deuda ( lease martinsa)
eeuu gira alrededor de consumo y efectivo, y gran parte su deuda publica se la pagan a los chinos.
el dolar no paraba de bajar y la gente se pregunto: porque le pago al banco 200.000 mil dolares de hipoteca si yo solo le puedo responder por 100.000. los dolares los estan necesitando por miles de millones para financiar sus multiples guerras.
entonces no pago mas.
eso si ahora que el sistema no aguanta mas, "the uncle sam" agarra una maquinita muy linda y se pone a emitir billetes y tapamos otro agujero, compramos mas armas y todos contentos.
por ultimo espero que la gente en españa entendamos que el seguro de desempleo se basa en la productividad

[Publicado por: Anónimo]

Pero si la vivienda en España ha estado subiendo hasta hace menos de un año. ¿Por qué en esa FALSA gráfica pone que lleva bajando desde hace tantos años? El interanual tampoco sirve, porque entonces los años mostrados no tienen validez.

[Publicado por: Philippe]

Porque lo que muestra la gráfica es la variación en el crecimiento. Este año ha comenzado a decrecer, pero los anteriores años el crecimiento era cada vez más lento.

[Publicado por: Roger]

Otro punto importante es la menor tradición en USA de disponer de un 'colchón de emergencia' en el banco. En USA se vive mucho más al día que en España y junto con un alto endeudamiento personal (habitualmente contra la tarjeta de crédito) hace que si no entran ingresos por trabajo la gente no pueda vivir.

[Publicado por: market observer]

Jesús...perdona pero esta vez tengo que realizarte una critica...;si tu conocimiento y acceso a información "privilegiada" te indica que los precios aún tienen que bajar...por qué llevas desde antes del verano diciendo que ya es hora de comprar un piso, que es el momento perfecto...eso si..tu sigues de alquiler. Se te ve el plumero...que tal la crisis y la desaparición de tus clientes /ingresos recurrentes como llamabas en uno de tus post? DEberías reflexionar y ser consciente de que un "young leader" es también una referencia y no debe ir por ahí cometiendo/comunicando este tipo de incongruencias, Y te lo digo porque te estimo y valoro tu enorme aportación al mercado de internet/inmob., acercaté otra vez al suelo y deja de ir por encima de los mortales, como al principio , be water. (quizás me equivoque, es solo una sensación que me atrapa cuando leo alguno de tus post)
* Nunca me perdoné ni me perdonaré el haberte provocado en el pasado ..ya lejano.Lei un post tuyo acerca del perdón. LO SIENTO JESÚS. de verdad. Suerte en el futuro. Fdo. ..Garganta profunda?

[Publicado por: Desencantado]

Es acojonante que la referencia para obtener el precio de los pisos en España, habiendo un ministerio de la vivienda (¿no sería ya momento de empezar a llamarla morienda?), sea idealista.com.

España, país de pandereta.

[Publicado por: marina]

¿Y este Jesus sabe algo de esto o es nuevo?

1- en España hay avales,
2- en España el hipotecado responde con todo su patrimonio y salarios futuros.
3- el proceso de embargo en España es de meses incluso de años.
4- las subastas no afectan al mercado directamente ya que son opacas. y no parece que hayan empezado los embargos.

[Publicado por: marina2]

Además las estadísticas de idealista son pésimas.

sin rangos de precios, medianas, viviendas que se venden, etc,

[Publicado por: Rascayve]

Interesante análisis!!

Siempre hay que mirar en todas direcciones y esa tiene pinta de ser una buena explicación, dacord!! Pronóstico muy Freakonomico.

Saludos

[Publicado por: VIVIENDA INDIGNA]

España se resiste a tener que vender un piso por menos de lo que se esperaba, pero tarde o temprano muchos no tendrán otro remedio.

[Publicado por: WWW.ARRIENDA.ORG]

En Perú se ha lanzado la web de la Comunidad Arrienda, www.arrienda.org , la misma que permite ver la EVOLUCION del negocio del alquiler viviendas de la ciudad de Lima. Es la sinergia perfecta del negocio inmobiliario con la tecnologia web 2.

[Publicado por: Palpatine]

Lo peor de que te enlacen en Menéame es que de repente hay un tsunami de ignorancia supina a este blog que siempre mantiene tan buen nivel...

[Publicado por: Colomer]

La diferencia principal es que en España, si pides un préstamo hipotecario por valor de 200.000 euros, debes 200.000 euros, si te embargan la casa y se vende en el mercado por 100.000 ( por exagerar ) seguirás debiendo otros 100.000. En USA, si pones como garantía una casa que te han tasado en 200.000 euros y te dejan todo ese importe, devolviendoles la casa, se cancela toda la deuda. Si mi casa ahora vale 100.000 euros, le llevo las llaves de la que me costó 200.000, y me compro otra de 100.000. Esto hace que el proceso sea mucho más rápido.
En España, lo último que hace alguien es deshacerse de la casa y más en el momento en que bajan los precios. Conclusión estos bajan mucho más lentamente pq todo el mundo aguanta hasta el límite.

[Publicado por: ajopollo]

Jesus, la relación que sugieres entre el seguro del desempleo y la caida del precio de la vivienda es una majaderia, como si cobrar el "paro" diera para pagar la hipoteca, mantener una familia y poder dormirse en los laureles.

[Publicado por: Oriol]

Permitidme que os explique mi caso.

Yo vivia en un ático del Eixample barcelonés tasado en oct 2007 por 430.000€. A parte de tasaciones a finales 2007 un sexto se vendio por 420.000€.

Bien, yo he vendido mi piso por 280.000€ este mes de agosto. Podria haber continuado pidiendo 400 ó 360 mil € como hacen muchos... Pero si por 300 mil no lo vendia menos entonces por cantidades de "un pasado mejor".

4 agencias me lo trabajaban y ninguna consiguió vender el piso... y que yo sepa ningun otro en el último trimestre.

Esto que expongo no son datos sino un ejemplo real.

Un saludo

[Publicado por: Oriol]

* Quise decir "finales de 2006" y no "...de 2007"

Pido disculpas por la errata

[Publicado por: Jaime Gómez Obregón]

Casi siempre mirando hacia afuera se contextualiza mejor lo que está sucediendo aquí.

Un español emigrado a Göteborg me decía que en Suecia existe poca vivienda en propiedad porque muchos pisos son municipales, y lo que se adquiere no es la vivienda, sino el derecho de vivienda, el derecho a habitar la casa. Es un derecho asequible, y en la práctica equivale a poseer la casa en propiedad. Se regula, no obstante, el precio máximo por el cual ese derecho se podrá revender a otro después.

Parece que así han evitado que al menos una parte significativa del parque de viviendas se utilice como inversión o para especular.

No es ningún secreto que otro caso exterior interesante es Berlin. Tengo delante un "Immobilien Morgenpost" de agosto y se piden cantidades de cinco cifras por varios pisos en los distritos más céntricos (Charlottenburg, Tiergarten...)

Dicen que Berlín es pobre, pero según EUSTAT la paridad de poder adquisitivo (PPA) en Berlín es exactamente la misma que en Cantabria. Sin embargo, en Cantabria los pisos cuestan un 35% más.

Mirando hacia afuera en el espacio (Suecia, Alemania, Japón) y en el tiempo (burbujas de 1993, 1980...) se pone en contexto cuál es el valor real de una vivienda, y cómo de exagerados con los precios que se han venido pidiendo aquí.

Como el de la gasolina, el de la vivienda es un precio muy político. Y desde los medios se alientan expectativas en un sentido ("Sweedish housing bubble shows no signs of bursting" [1] Sep/2007) y en el otro ("Swedish apartment values still slumping" [2] Sep/2008).

[1] http://www.thelocal.se/8443/20070910/
[2] http://www.thelocal.se/14362/20080916/