Ayuntamientos, suelo y las inmobiliarias en bolsa

Curiosamente hoy han coincidido dos cosas que son ondas en superficie de la relación entre la financiación de los ayuntamientos, la regulación del suelo urbanizable y el valor de las inmobiliarias en bolsa.

• Por una parte se ha publicado una nota de la CNMV pidiendo mayor independencia y claridad a las sociedades que valoran los activos inmobiliarios, descargar pdf
• Por otra los ayuntamientos reclaman mayor porcentaje de los suelos recalificados, noticia en Expansión.

¿Qué está ocurriendo? ¿Cómo funciona este tema?

La financiación de los ayuntamientos.

Cada vez que un ayuntamiento recalifica un terreno se queda, entre otras cosas, un 10% del suelo recalificado. Después vende ese suelo para vivienda a precio de mercado y obtiene dinero para sus actividades normales. Así es como la mayoría de los ayuntamientos de España se han financiado en gran medida estos últimos años. Un negocio redondo. Un pequeño equipo del ayuntamiento es responsable de recalificar terrenos de terceros. El ayuntamiento obtiene ingresos sin riesgo.

La gran mayoría de los ayuntamientos medianos y grandes de España han desarrollado en los últimos años verdaderos "equipos de recalificar". Profesionales cuyo trabajo es recalificar terrenos sin descanso como forma de financiar las actividades del ayuntamiento.

El problema viene porque, al recalificar, el ayuntamiento asume responsabilidades sobre los nuevos terrenos. Una vez que un terreno se considera barrio del ayuntamiento, éste pasa a tener que proveer servicios en la nueva zona. En los nuevos barrios los ayuntamientos tienen que iluminar, recoger basura, llevar autobuses, construir polideportivos, etc. Los terrenos recalificados pueden ser una ruina para el ayuntamiento si nadie vive en ellos. El ayuntamiento tiene que dar servicios a una zona fantasma donde no vive nadie y sin ingresos de los residentes de esa zona. Calles iluminadas por las que nunca pasa nadie. Hasta ahora eso importaba poco porque el negocio de recalificar terrenos era tan rentable para los ayuntamientos que poco importaba si nadie vivía en los nuevos barrios.

El problema surge cuando el ciclo inmobiliario se da la vuelta.

Ahora los promotores, en vez de comprar suelo a los ayuntamientos, compiten con ellos para venderlo y poder reducir sus deudas. El suelo está cayendo a mayor velocidad que el precio de la vivienda: un 7,7% en el último año. Los datos publicados de evolución del precio de la vivienda, excel en el Ministerio de la Vivienda, dan este panorama de evolución interanual del precio del suelo por provincias:

Ante esta caída del precio del suelo ¿qué medidas están adoptando algunos ayuntamientos para mantener sus ingresos? Aunque parezca paradójico: recalificar más suelo, más rápidamente. El suelo que los ayuntamientos obtienen por recalificar no les cuesta dinero y, mientras puedan venderlo, aunque el precio sea bajo, seguirán obteniendo rentabilidades positivas. Los equipos de recalificar están a pleno rendimiento. No hace falta ser premio nobel de economía para darse cuenta que eso probablemente cause una caída más acelerada del precio del suelo.

En Avila, por ejemplo, según los datos del ministerio el precio del suelo cayó casi un 20% en el último año. Varios planes de actuación urbana ya están realizados, con las calles iluminadas y zonas de juegos infantiles en donde nunca juega ningún niño, a espera de que se construyan las viviendas:

En esta situación, sin embargo, la maquinaria está en una huida hacia adelante, en pleno funcionamiento construyendo más calles en mitad del campo, como legiones romanas conquistando nuevos territorios, llevando canalizaciones e iluminación a zonas donde nadie sabe si algún día vivirá alguien.

Me temo que no será suficiente para poder equilibrar las cuentas municipales. Ahora muchos ayuntamientos, en un intento de mantener su equilibrio financiero, quieren el 15% de los terrenos recalificados para obtener el mismo resultado recalificando menos terreno.

Estamos asistiendo a uno de los mayores cambios de nuestra sociedad y nuestra economía que, por producirse lentamente, no acapara portadas de los periódicos. Los ayuntamientos han asumido grandes compromisos de servicio al ciudadano que van a encontrar difícil cumplir. ¿Cómo van a poder los ayuntamientos mantener sus servicios sin los ingresos que hasta ahora obtenían de vender suelo? Los grandes ingresos van al Estado y las autonomías, no los municipios. Pero muchos servicios de primera necesidad son prestados por los municipios.

Si la historia de nuestra democracia en los últimos 30 años ha sido en gran medida el conflicto entre Estado y autonomías por competencias e impuestos, creo que en los próximos años veremos que el conflicto se traslada a una lucha entre municipios y autonomías. Los municipios van a exigir a las autonomías la cesión de importantes impuestos para poder dar a los ciudadanos los servicios que necesitan.

Continuar leyendo Ayuntamientos, suelo y las inmobiliarias en bolsa, Segunda parte.

Comments

[Publicado por: Pardo]

Al leer el último párrafo me ha costado leer la palabra "geroglífico". Yo juraría que se escribe con J.

Para comprobar, me ido a la RAE y sí, parece que se escribe "jeroglífico".

Perdón por el "talibanismo" y muy buen post, por otro lado.

[Publicado por: jesus encinar]

pardo, gracias por la correción ;) queda cambiado

[Publicado por: Javier Muñoz]

Excelente aproximación al asunto, Jesús. Ahora que el chollo de las recalificaciones se extingue, quizá los Ayuntamientos tendrían que hacerse la pregunta al revés. En lugar de buscar nuevos ingresos, ¿por qué no hacen lo que haría cualquier diligente padre de familia: reducir el gasto?

Se quejan de que cubren competencias deportivas, educativas etc. que no les corresponden, pero al mismo tiempo hacen competencia desleal al sector privado. Un ejemplo: muchos municipios han construido fastuosos polideportivos con sauna y spa, a tarifas populares inalcanzables por los gimnasios privados, y éstos han tenido que cerrar por no poder competir con semejante oferta. Resultado: destrucción de pymes y empleo y pérdida indirecta de ingresos para el propio ayuntamiento.

Un poquito de austeridad y liberalismo no vendría nada mal a nuestros manirrotos munícipes...

[Publicado por: cruz]

el terreno que se ha urbanizado en avila estos ultimos 10 años supone la mitad de la superficie de la ciudad en la actualidad, en solo 10 años avila a doblado su tamaño, eso si el crecimiento de la poblacion no supera el 20%, los nuevos barrios estan unos desiertos, no se ha costruido en ellos ya que se terminaron de urbanizar al comienzo de la crisis, y otros totalmente despoblados, eso si el equipamiento de estas zonas ha sido total, impecable.

[Publicado por: urbano]

Muy buen posto, como no podía ser de otra manera.

Yo creo, humildemente, que efectivamente existe una gran tensión entre los ayuntamientos y el resto de administraciones. La relación más cercana entre ciudadanos y administración es con los ayuntamientos, cuyos políticos tienen, muchas veces, que enfrentarse en el día a día con sus vecinos.

Sin embargo, las decisiones las tomas las administraciones autómicas o lo que es peor, nacionales o incluso europeas, a cuyos representantes vemos en los telediarios (con un poco de suerte,a otros ni eso).

Estos políticos viven en sus residencias oficiales, con chófer, gabinetes de prensa, guardaespaldas... y no tienen ni idea de lo que piensa el homo sapiens común. Son, por el contrario, los ayuntamientos los que sin recursos tienen que gestionar guarderías, comedores sociales, asfaltado de calles, alumbrado, recogida de basuras... en fin, muchos gastos con pocos ingresos.

Yo soy de la opinión de que el grueso del dinero público debería estar en manos de los ayuntamientos, como entidad pública mínima y a apartir de ahí el resto de las administraciones gestionar una cantidad inversa a la relación mantenidad con el ciudadano. Así los ayuntamientos no se verían obligados a buscar recursos debajo de las piedras.

[Publicado por: Rafael Jiménez]

También ha influido bastante la nueva ley del Suelo que ha hecho pasar a todo el suelo urbanizable bajo la denominación de rústico, consecuentemente estos activos deberán valorarse como rústicos sin contar con las expectativas de revalorización futuras, lo que en la práctica reduce su valor. Los bancos y cajas está afectados igualmente por esta ley que introduce unos nuevos criterios que hacen que los tasadores valoren estos terrenos muy por debajo de su precio de adquisición. Todo lo cual se verá reflejado en los resultados negativos de algunas entidades financieras.

[Publicado por: Pablo Aretxabala]

Yo sólo tengo una matización, aunque creo que es importante. Comentas en tu post en varias ocasiones que el Ayuntamiento "se queda" con el 10% del valor del suelo recalificado y el "gran negocio" que esto significa.

No pongo en cuestión que ciertamente es una importantísima fuente de financiación municipal, pero no es menos cierto que el verdadero negocio monumental lo ha tenido quien se ha quedado con el 90% del valor de la recalificación, es decir, el dueño del suelo, que sin aportar nada de valor al mismo, se queda con la inmensa mayoría del beneficio producido.

El 10% o el 15% creo que son porcentájes ridículos y que el beneficio obtenido por la sociedad en el proceso de generación de ciudad debiera ser, como mínimo, igual que el del dueño del suelo.

Esto no quita para que comparta la otra parte de tu exposición, que muchos ayuntamientos no se han dedicado a generar ciudad sino simplemente a hacer caja.