Ayuntamientos, suelo y las inmobiliarias en bolsa. Segunda Parte.

Por decirlo de alguna manera, las estimaciones de cuánto valen las grandes carteras de suelo urbanizable de las inmobiliarias cotizadas están hechas a ojo de buen cubero. Nadie sabe realmente cuánto valen esas carteras. Por eso esta semana la CNMV reclamaba mayor independencia de las tasadoras de suelo con respecto a sus clientes. ¿Cuál es el problema?

Los expertos que realizan valoraciones de suelo no son entidades independientes certificadas por un supervisor financiero. No son Moody's ni Fitch. Son consultoras que cuentan con las grandes promotoras como sus principales clientes en varios de sus departamentos, desde comercialización de obra nueva a asesoría de inversión. Cuando una parte de tu negocio depende de unos pocos clientes importantes es difícil mantener la independencia a la hora de dar estimaciones objetivas del valor de sus activos. Si das una estimación baja, las acciones de tu cliente caen en bolsa y no consiguen créditos. ¿Qué riesgo tienes de dar una estimación de valor alta? Escaso, nadie te va a pedir responsabilidades. Sin embargo ¿Qué riesgo tienes de dar una estimación baja? Perder el cliente y que se lleve su negocio a otro que le sepa hacer "mejores" estimaciones.

Esto no era un problema cuando el valor del suelo aumentaba año a año y la bolsa subía. Los fondos internacionales invertían en las grandes promotoras con la tranquilidad de que una parte importante de su valor en bolsa estaba garantizado por sus valiosas carteras de suelo. Era fácil invertir en una compañía que tenía el 80% de su valor en bolsa invertido en bienes tangibles. A su vez, las promotoras re-invertían una parte considerable de su capital en comprar suelo de los ayuntamientos, financiando así las cuentas municipales. El negocio estaba en comprar suelo barato a los ayuntamientos, valorarlo a estimaciones teóricas, mostrar en los libros contables una cartera de suelo valiosísima con grandes plusvalías latentes y así conseguir que los bancos financiasen con grandes créditos la compra de más suelo.

De nuevo, igual que los ayuntamientos. Todo esto da un giro enorme en los últimos 12 meses. En el momento que la venta de vivienda se ralentiza, los promotores más expuestos empiezan a tener problemas de pago de sus créditos. Dejan de comprar suelo y pasan a venderlo. El mercado de suelo urbanizable da un giro de 180º y se queda sin compradores. Todos los promotores intentan vender sus suelos a la vez. Mientras tanto, los ayuntamientos a lo suyo, siguen sacando suelo urbanizable para poder mantener sus cuentas. ¿El resultado? Las valoraciones de cuánto valen los suelos de las inmobiliarias en bolsa quedan en suspenso. Nadie se atreve a hacer público los números reales. Los bancos no se fían. Promotoras perfectamente estables que tienen operaciones saneadas encuentran difícil financiarse. Los bancos, con sus propios problemas de credibilidad, no aceptan los suelos como garantía de los créditos.

Hace un par de semanas, en conversaciones con fondos en Nueva York dedicados a invertir en la bolsa española, fui a una increíble oficina con vistas sobre Central Park para hablar sobre lo que está ocurriendo en el mercado español. Me encontré que tenían una pequeña figurita presidiendo su sala de reuniones: The Emperor Has No Clothes.

Comments

[Publicado por: César]

Excelente análisis, explicas como ha crecido la burbuja inmobiliaria, soplo a soplo, y acabas con la moraleja de un cuento para hacerla estallar.

Lo único que me gustaría saber es quién explotó la burbuja... los bancos al no conceder créditos a las inmobiliarias, los especuladores al dejar de comprar y vender, los usuarios que no podían mantener la carga de sus hipotecas... ¿quién fue el "niño" que mostró la verdad?

[Publicado por: marmolillo]

Moody's tampoco existe o es el mismo perro con distinto collar, o un perro con más capas de pintura y menos fácil de descubrir.
http://www.nytimes.com/2008/04/27/magazine/27Credit-t.html

[Publicado por: Marina]

Pues no entiendo que el ayuntamiento se quede solo el 10% del suelo, ¿en esos datos se incluyen también las alturas? ¿los metros edificables?

¡¡menudo regalo para un constructor!! un patatal de un día a otro pasa de no valer nada a poder construir un centro comercial o viviendas. ¿y el ayuntamiento solo se queda un 10%?
Parece RIDÍCULO.
Normal que pidan un 15% un 80% pediría yo.

[Publicado por: César]

Excelente artículo de Roger Lowenstein, muchas gracias Marmolillo.

[Publicado por: Fran Díaz]

Muy bueno el análisis. Un resumen en cuatro guiones:

1.- Los promotores que no venden viviendas, tratan de vender suelo.
2.- Casi ningún promotor compra suelo, por que ya no se venden viviendas.
3.- Con la nueva Ley del Suelo, el promotor que tenía suelo urbanizable ahora tiene suelo rústico. Ese promotor se va al garete.
4.- El ayuntamiento, que ya no vende licencias, ahora trata de vender suelo para urbanizar. Mas competencia para los promotores que venden suelo. ¿Pero quién le va a comprar al Ayuntamiento el suelo?

Y una conclusión en un solo punto:

1.- Va a haber muy buenas oportunidades de suelo en próximos días. Y el precio de estas cosas suele ser cíclico, así que en algún porcentaje volverá a subir.

Un saludo, Jesús!

Fran Díaz.
Propietarios de Terrenos: el Blog

[Publicado por: Pablo]

Que guapo, al lado de la Apple Store!!

[Publicado por: Ruben Garcia]

Muchas de las tasadoras han creado empresas independientes de desarrollo de suelo o de desarrollo residencial, o están muy aliadas no sólo a nivel de relación cliente/proveedor, si no en ámbitos mucho más institucionales. Es el problema de ser Juez y Parte.

[Publicado por: Zan]

Ahora todo el mundo da por hecho que estamos en crisis y todavía se preguntan como:

Hay algunos que hace mas de 3 años.... si.. a principcios del 2005 ya lo vaticinaban... y buenas criticas que se llevaban.....

O los que nos gobiernan y dirigen empresas son muy tontos... o alguien ha distraido la atención a proposito...

http://gaceladewirayut.blogspot.com/2005/02/yo-si-creo-en-la-explosin-de-la.html

Saludos,
Zan