El Ministerio de la Vivienda ha publicado hoy en su web una nota de prensa en pdf con el volumen de transacciones de vivienda en España en el primer trimestre de 2008. Los datos son realmente interesantes:
Estos mismos números los muestran con un gráfico, la curva verde son las ventas de obra nueva, la curva roja las ventas de segunda mano, las columnas el total acumulado de las dos.
La conclusión evidente es que las transacciones han caído notablemente. En los últimos 4 años las transacciones del primer trimestre fueron, comparando con el año anterior:
- 2004: 190.442
- 2005: 196.438 (+3%)
- 2006: 233.669 (+19%)
- 2007: 230.755 (-1%)
- 2008: 157.539 (-32%)
Pero si desagregas la caída en transacciones del primer trimestre encuentras que, mientras la caída de transacciones en obra nueva ha sido de un -13%, el desplome de transacciones en segunda mano ha sido un doloroso -47%.
En el primer trimestre de 2004 la obra nueva representaba el 34% de las transacciones mientras que en el mismo periodo de 2008 representa el 57%. Se ha dado la vuelta a la tortilla. En los últimos 3 trimestres se venden en España más viviendas de obra nueva que de segunda mano. Hace unos años eso habría parecido impensable. El stock de viviendas de segunda mano siempre es mucho mayor que el de obra nueva puesto que agrega toda la vivienda construida anteriormente.
Mi interpretación es que los promotores, apurados por pagar las deudas que tienen, están de manera imaginativa ajustando sus ofertas para continuar cerrando transacciones. Los propietarios de segunda mano en venta parece que por el momento esperar sin bajar mucho los precios, lo que hace que la obra nueva, por comparativa, resulte más atractiva.
La obra nueva se comporta mejor gracias a las preventas realizadas 12 meses atrás. La decision de compra de la vivienda de segunda mano es mucho más cercana en el tiempo a la materialización de la transacción.
Veremos en 2009 como se comporta la vivienda nueva con las actuales caidas de más del 50% en preventas.
Publicado por: turum | miércoles, junio 25, 2008 en 00:09
Como dice Turum, las ventas efectivas de obra nueva, ya estaban hechas con anterioridad y muy posiblemente, veamos cómo se estabilizan cuando, como dice Jesús, los propietarios de viviendas de segunda mano ajusten los precios a la realidad del mercado.
Considero que se debe tener en cuenta el efecto del fin de la especulación inmobiliaria. El círculo vicioso de compra-revalorización-venta que se ha venido dando ya no es viable e incide en gran parte de la caída de la segunda mano.
Por otra parte, hay factores que se van a poner de manifiesto en muy poco tiempo, como la calidad de las viviendas. Los usuarios serán más exigentes a la hora de gastar su dinero y la calidad de la construcción ha sido, en general, muy baja. Personalmente, con el fin de la moratoria para octubre de este año del DB-HR (protección frente al ruido), preferiría esperar una vivienda en la que no oiga al vecino, ni la calle, ni las cañerías… ¿en cuántas viviendas construidas en los últimos años podemos asegurar esto?
Publicado por: César | miércoles, junio 25, 2008 en 09:33
Lo que se demuestra con estos datos que has analizado (muy interesantes!) es que frente a la emocional irracionalidad de los propietarios particulares frente al precio de sus casas (mi casa vale tanto y de ahí no me apeo porque yo lo valgo!) la mentalidad de un promotor es racional y es capaz de asumir importantes rebajas porque echa cuentas y no le salen. Conozco unos cuantos promotores que están asumiendo el cambio de ciclo, están presentando muy buenas propuestas (vivienda+garaje+trastero por un precio más ajustado) y están cerrando operaciones.
Moraleja? El propietario que crea que va a aparecer un mirlo blanco a comprarle su "castillo" por lo que pide lo tiene claro: pez que se muere se lo lleva el río.
Publicado por: Carlota | miércoles, junio 25, 2008 en 09:37
También hay que tener en cuenta que quien vende obra nueva son unos cuantos profesionales que son conscientes de la situación actual del mercado y que tienen capacidad para promocionar sus productos en todos los medios.
La vivienda de segunda mano la venden cientos de miles de particulares que no saben exactamente cómo está el mercado y que fijan los precios "a ojo".
No me extraña que los promotores vendan más.
Publicado por: Mafia Inmobiliaria | miércoles, junio 25, 2008 en 10:01
Tengo una amiga que le dieron la casa en el mes de enero de 2008, pero la compro tres años atrás, y lo mismo pasa con otra amiga que le dan la casa ahora en junio y la compro hace dos años y medio. Yo no creo que la obra nueva se adapte mejor, lo que pasa que aun se están entregando promociones compradas años atrás, y por eso las estadísticas son engañosas. Ya veremos dentro de un par de años cuantas ventas de viviendas nuevas hay. El ajuste aún puede ser más duro, a mi entender.
Publicado por: Victoria | miércoles, junio 25, 2008 en 11:00
Lo que no puede ser es que el precio de la vivienda de segunda mano lo marque el vecino del primero.
Es decir, todos hemos dicho alguna vez... "Si el del primero segunda a vendido su piso por 50 millones, el mío, que es un cuarto y encima tiene el baño reformado con marmol de carrara, vale 58 millones."
Referente a los promotores... lo que tampoco podia ser es que con la venta de un piso de obra nueva, obtuvieran el beneficio que deberían haver obtenido con la venta de 10 inmuebles, apuntándose al carro de los precios desorbitados, aunque yo en su lugar, hubiera hecho lo mismo. Todo tiene el precio que alguien está dispuesto a pagar por ello.
Publicado por: Miquel | miércoles, junio 25, 2008 en 16:44
Interesante. Pues mi interpretación es que los promotores tienen algo más de margen para ajustar sus ofertas (porque, digan lo que digan, han ganado mucho estos años y tienen buen colchón), mientras que la gente que está intentando vender un piso es porque tiene que pagar el otro al que se ha mudado, y que le ha costado un ojo de la cara. Y conozco más de un caso y más de dos.
Publicado por: Luis | jueves, junio 26, 2008 en 00:12
Esta claro...
La mayoría de los Promotores aún tienen algo de margen para bajar ( a no ser que esté realmente jodido) sin embargo hay muchos particulares que se encuentran en situaciones algo más complicadas.
Después del veranito, o mejor después de las próximas Navidades, va a haber Ost***, patad*s y puñe**zos!!
Publicado por: javier | jueves, junio 26, 2008 en 17:32
No le déis más vueltas, no insistáis en confirmar vuestros prjuicios: las cifras de vivienda nueva hoy, igual que su evolución de precios, son de viviendas "compradas" hace años.
Los promotores están mandando a sus vendedores (que no venden nada a ningún precio) al departamento de "recepción", para que con sus artes comerciales eviten como sea que la gente se niegue a recibir el piso y exija la devolución de cantidades con cualquier excusa, renunciando a un precio de compra de hace dos años... o más.
Publicado por: Fernando | martes, julio 01, 2008 en 18:02