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Cancelar la hipoteca devolviendo la casa perjudica a los que quieren comprar su vivienda

La idea de que se puedan cancelar las hipotecas ya concedidas devolviendo la casa al banco es irresponsable y perjudica a todos aquellos que viven de alquiler y están pensando en comprarse un piso. Si los bancos ven sus balances perjudicados tendrán que trasladar ese coste a las nuevas hipotecas con lo que aquellos que estén buscando financiación para comprar una vivienda pagarán más por sus créditos para salvar a aquellos que compraron durante los años del boom.

Si los bancos tuviesen que asumir las pérdidas de las hipotecas concedidas en los años del boom inmobiliario, el sistema financiero español quebraría. Haría falta una inyección de dinero público que pagaríamos entre todos (eso suponiendo que el Estado pudiese conseguir el dinero).

Me da una pena enorme la gente atrapada en una hipoteca que no puede pagar la deuda contraída con el banco. Hay grandes tragedias humanas. Gente que pierde su hogar y arrastra en su caída a sus padres. Es una situación lamentable. Una situación que perjudica a esas familias pero también a los bancos que ven sus balances en peligro, sus ratios de impagados por los cielos y sus cuentas en mínimos. ¿Quién debe pagar por esas equivocaciones? ¿Todos o aquellos que tomaron la decisión de endeudarse y los bancos que les financiaron?

Si las hipotecas se pudiesen cancelar simplemente devolviendo la casa al banco, los que nunca compraron casa rescatarían a los que se endeudaron para comprar. Cautos salvando a arriesgados.

Durante los años del boom, cuando la vivienda subía un 30% al año, la gente se endeudó para comprar una vivienda. Es fácil solicitar una hipoteca. Si su vivienda se hubiese doblado de precio gracias a ese préstamo. ¿Ganaría el banco una parte de esa plusvalía? No. ¿Compartirían su bonanza con el resto de nosotros? No. ¿Venderían sus viviendas más baratas para que los jóvenes pudiesen comprarlas? No. Entonces, si la operación les ha salido mal ¿porqué tenemos que pagar los demás sus malas decisiones financieras? Sería sin duda un ejemplo más de privatizar los beneficios y socializar las pérdidas.

Muchos bancos y cajas jamás debieron prestar dinero a familias que estaban en situaciones de riesgo. Esos bancos y cajas son los que ahora necesitan fusionarse, perder su independencia y salir a bolsa a buscar recursos. La crisis no les está saliendo gratis.

Una sugerencia distinta es si debería cambiarse el sistema hipotecario español para que en el futuro con las hipotecas nuevas se incluya un seguro de impago que cubra la hipotetica caída del valor de la vivienda. Eso encarece el coste de la hipoteca y hace el acceso a la vivienda más difícil a los que están pensando en comprar. Es igual que comprar cualquier otro seguro. Personalmente lo veo innecesario, sólo encarece aún más la financiación. Sería sin duda unos ingresos que los bancos y las compañías de seguros verían con buenos ojos pero, no lo dudes, es encarecer innecesariamente el coste de adquisición.

La manera más práctica y directa de limitar las tragedias humanas es que las hipotecas se concedan como mucho por el 80% del valor de la vivienda y siempre que el tomador pueda pagar la cuota mensual con máximo un 30% de su renta disponible. Esa regla no es nueva. Es la regla que siempre tuvo el mercado hipotecario. La locura fue tener hipotecas al 120% del valor de la vivienda, para gente sin ingresos estables, con 0% comisiones y a euribor más 0,20%. Tasadoras haciendo tasaciones por encima del valor real para que el jueguecito de conceder el 80% del valor de tasación cubriese el 100% del valor de compraventa. Los que compraban esas casas con tasaciones infladas ¿a quién pensaban que engañaban? Ahora han descubierto que eran ellos los engañados.

El paisaje tras la burbuja inmobiliaria. Avila, por ejemplo

En una huida hacia ninguna parte, por imposible que parezca, los ayuntamientos siguen recalificando terreno. En Avila, sin ir más lejos, el ayuntamiento ha aprobado recientemente urbanizar aún más terreno, como si hiciese alguna falta.

Hace 3 años, hablando de los nocivos incentivos de los ayuntamientos para financiarse recalificando suelo aunque no se venda, saqué unas fotos del estado en que se encontraban las zonas "de expansión" de mi ciudad. Siguen igual. Parques en los que nunca juega un niño. Bancos de madera en los que nunca se ha sentado ningún abuelo pero ya destrozados por la intemperie. Hierbajos que crecen en las aceras de calles por las que nunca pasa nadie. Zonas urbanizadas que parecen líneas en el suelo de alguna civilización perdida.

Con el final de la burbuja, la construcción se paró en seco. A pesar de que buena parte de las parcelas recalificadas siguen sin edificarse, a pesar de que ya se ven por doquier esqueletos de obras abandonadas, a pesar de que hay promociones terminadas con todas las viviendas aún en venta... el ayuntamiento, inasequible al desaliento, ha decidido recalificar aún más terreno. Ancha es Castilla. Una nueva zona (con un extraño y sospechosísimo brazo) se prepara para que entren las apisonadoras.

Para poder mostrar lo que está pasando con el nuevo paisaje urbano de Avila fui con mi hermano Natalio a dar un paseo con Daniel Castillo e Ione Ibabe, fotógrafos del estudio de imagen de idealista.com. El video de 5 minutos es lo que vimos. Si eres de Avila y estás de acuerdo conmigo ayúdame a darle visibilidad y compártelo con tus amigos en Facebook. Si en tu ciudad pasa lo mismo explícalo en los comentarios.

Hemos subido también El video en idealista.com/news con una pequeña explicación en texto.

 

Por qué el precio de suelo baja más que los pisos

En resumen: porque también antes subió mucho más.

El aspecto clave para creerse los balances de bancos y cajas es qué valoración dan a sus carteras de suelo. Con la crisis inmobiliaria los bancos se han inflado de viviendas ejecutadas a particulares, promociones de promotores y enormes carteras de suelo.

La pregunta es ¿cuánto valen esas viviendas y esas carteras de suelo?

Estimar el precio de la vivienda es más o menos sencillo. Hay mercado de compraventa. En idealista.com más de cinco millones de usuarios buscan casa cada mes. Con el descuento apropiado las viviendas se venden.

Estimar el precio del suelo es más complicado. ¿Cuánto valen esos suelos de cara a una salida a bolsa o un test de stress?

La estimación fácil que muchos hacen es "si la vivienda en la zona ha bajado X% el suelo habrá bajado X% igualmente". Pero al intentar deshacerse de los suelos los bancos y cajas no encuentran compradores. La explicación fácil es que no hay mercado. Los habituales compradores de suelo, los promotores, están en graves problemas financieros y no compran. "Hemos ajustado los precios y aún así no vendemos suelo porque no hay mercado" explicaban los bancos a los mercados. Pensando que tomaba una medida agresiva, el Banco de España pidió a los bancos que descontasen los suelos en sus balances hasta un 50%, personalmente creo que se quedaron cortos.

Sin duda existe un problema de ausencia de compradores de suelo en el mercado. Es más, no sólo no hay compradores, la oferta de suelo que los ayuntamientos ponen en el mercado sigue aumentando hundiendo aún más el precio. Pero aunque hubiese compradores, y los ayuntamientos no siguiesen recalificando, el precio del suelo habría bajado más que la vivienda.

Por simplicar: el precio del suelo es un valor residual del precio de la vivienda en la zona. Si un bloque de viviendas tiene 50 viviendas y cada vivienda vale 100.000 euros, el precio del suelo es el descuento entre el coste de construcción de las viviendas y el precio de venta. Si puedes vender por 100.000 lo que cuesta construir 50.000 significa que el suelo vale 50.000. Incluyendo en el coste de construcción todos los costes (laboral, suministros, materiales, coste de financiación, márgenes de beneficio, etc.)

Por seguir con el mismo ejemplo, antes de la burbuja, una vivienda que costase 100.000 euros podía tener 50.000 euros de coste de construcción y 50.000 euros de coste del suelo. Cuando el precio de la vivienda se dobla, el coste de construcción no sube tan rápidamente. No se dobló el coste laboral, ni el precio de los ladrillos, ni la piedra, ni los créditos de construcción.

Cuando la vivienda sube de precio un 100%, el coste de construcción puede subir un 40% p.e. Eso significa que el resto de márgen se lo lleva el precio del suelo. Sin hacer nada, el precio del suelo en la burbuja subía muchísimo más que el precio de la vivienda. En nuestro ejemplo un 160%. El suelo era "el gran negocio", "el pelotazo", se compraba un patatal por dos duros y se hacían fortunas.

¿Qué ocurre después de la burbuja? ¿Cómo baja el precio del suelo cuando se acaba la fiesta, se apaga la música y se encienden las luces?

En ese momento el precio de la vivienda ha de volver a su media histórica, lo que la renta de las familias se puede permitir. Una bajada de un 50% en el precio de la vivienda elimina la subida anterior de un 100%. En ese momento ante la baja demanda de construcción todos los proveedores ajustan sus costes. Desde los albañiles a los yesistas bajan sus precios. Se reducen los márgenes y bajan los costes generales de construcción, pero bajar los costes laborales es difícil. Los costes de construcción difícilmente bajan a su nivel anterior a la burbuja.

El ajuste de la bajada del precio de la vivienda repercute por tanto directamente en el valor residual: el suelo. Ahora puedes vender por 100.000 lo que cuesta construir 60.000. Pero como además el precio del suelo había subido tanto, la bajada porcentual es enorme, de 130.000 a 40.000 es una bajada del 70%, bastante más de lo que pide el Banco de España. Ante una bajada de la vivienda de un 50% el precio de suelo puede bajar un 70% o un 80% porque el suelo se come una mayor proporción de la caída.

El precio del suelo baja mucho más que el precio de la vivienda por los mismos motivos que antes subió mucho más. Funciona igual que el valor de una opción.

A la hora de pensar invertir en las salidas a bolsa de bancos y cajas mucho cuidado con el valor de los suelos en sus libros. Pueden estar vendiendo como activos sólidos unos suelos con un valor real de mercado muy inferior a lo que ellos mismos creen.

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Me he comprado un piso

Finalmente, después de media vida viviendo de alquiler, he comprado un piso. Aún no nos hemos mudado. Por ahora Daniel y yo seguimos viviendo en el piso que tenemos alquilado cerca de la oficina. El piso es para reformar, quedan por delante meses de reforma antes de poder mudarnos.

¿Ha tocado fondo el precio de la vivienda?

En absoluto. El precio de la vivienda alcanzó sus máximos en 2007 después de años subiendo más allá de lo que podría haber sido razonable. En las capitales como Madrid y Barcelona el precio medio de oferta tan solo ha bajado en torno a un 15% y creo que aún le queda bastante recorrido a la baja. El pleno impacto de la crisis económica, el paro, el recorte del crédito hipotecario, la evolución al alza del euribor y la digestión de las enormes carteras de pisos en manos de los bancos aún tardará en hacerse notar plenamente en el mercado. Creo que nos quedan años de lentas y graduales bajadas antes de poder decir que el precio medio de la vivienda "ha tocado suelo". En Japón y Alemania el precio de la vivienda lleva bajando 20 años. 3 años es poco tiempo para que España supere la enorme burbuja inmobiliaria que vivimos. Los ciclos inmobiliarios se mueven lentamente y tardan años en ajustarse.

¿Si creo que los precios van a seguir bajando entonces porqué he comprado casa ahora?

Cuando compras casa no inviertes en "el precio medio de la vivienda" sino en una propiedad en concreto. El precio medio del mercado puede seguir bajando durante años pero la rentabilidad de tu propiedad depende por completo del precio al que has comprado.

Si compras una vivienda media al precio medio puedes perder dinero. Supongo que la clave está en comprar una vivienda excepcional a un precio medio, o una vivienda media a un precio reducido. En cualquier caso cuando empecé a buscar casa hace un año me planteé el proceso no como una decisión financiera sino como una decisión vital. Probablemente podría encontrar mejores ofertas en el futuro pero a nivel personal me apetece comprarme una casa ahora: tengo los recursos financieros para hacerlo (antes me habría sido imposible) y pronto cumpliré 40 años. Simplemente me apetece vivir en una vivienda de mi propiedad aunque pueda no ser la mejor decisión financiera. Las decisiones que mejor han salido en mi vida han sido las que tomé con el corazón, no con la cabeza. La gente fría y racional no son los que montan empresas.

¿Compro casa porque se acaban las desgravaciones?

No. Los que me conocen saben que no me gusta tener deudas. Mi familia lo pasó muy mal cuando yo era pequeño por problemas de deudas con los bancos y me dejó una honda impresión. No compré casa antes porque no quería deber nada a ningún banco. No tengo deudas a nivel personal ni en los negocios que tengo. Al empezar mi carrera preferí dedicar mis ahorros a montar idealista, 11870.com o invertir en otros proyectos. Si hubiese pedido una hipoteca con 25 años probablemente habría ganado dinero comprando una casa... pero no habría podido viajar, estudiar, conocer mundo, explorar ideas y montar negocios. Al no hipotecarme de joven he tenido la enorme oportunidad de tomar riesgos en muchos otros aspectos de mi vida. Gracias a esos riesgos, a mucho trabajo, a inversiones bien hechas y por encima de todo a una suerte increíble, conseguí ahorrar lo suficiente para comprarme la casa a tocateja.

Para desgravarte los 9.000 euros al año tienes que comprarte la casa con hipoteca. Si no pides una hipoteca es difícil desgravarse esos gastos. Yo no quería hipotecarme así que no podía desgravarme nada. No me importa. No he comprado la casa por el incentivo fiscal. Cada vez que he hecho algo por un incentivo fiscal al final me ha salido mal (en 2003 tuve que devolver con intereses un dinero que había desgravado en una cuenta vivienda...), así que ya prefiero hacer mi vida sin atender a los incentivos fiscales del gobierno.

¿Vale la pena comprar por las desgravaciones?

Francamente me parece que el miniboom que estamos viviendo este trimestre por las desgravaciones no tiene mucho sentido. Es muchísimo más importante obtener un buen precio en la compra de la vivienda que las desgravaciones. Tengo mis dudas de que los gobiernos que vengan en el futuro no eliminen las desgravaciones. Si compras casa ahora por ahorrarte las desgravaciones estás apostando a que los gobiernos que vengan no cambiarán su política recaudatoria en 30 años (un plazo habitual de hipoteca)... ¿pero que ocurre si un gobierno dentro de X años decide eliminar las desgravaciones de un plumazo?

Creo que es mucho más importante comprar una vivienda a un buen precio que obtener las desgravaciones fiscales. Si por esperar unos meses te ahorras un 5% o un 10% del precio de la vivienda esa rebaja puede llegar a ser mucho más que la desgravación que consigues antes de nochevieja.

¿Si siempre he defendido el alquiler como opción de vida porque me compro casa?

Cada vez que oígo aquello de "alquilar es tirar el dinero" me sorprende que la gente no diga lo mismo de los intereses de una hipoteca. ¡Pagar intereses sí es tirar el dinero! Vivir de alquiler me ha permitido vivir en Madrid, Londres, Boston, San Francisco y de nuevo Madrid desde que tengo 18 años. Vivir de alquiler me ha permitido asumir riesgos, ahorrar, invertir, viajar, etc. Probablemente sea de los últimos de mi compañeros de clase en comprarme casa. Si hoy no tuviese dinero no dudaría en vivir de alquiler el resto de mi vida. En mi caso simplemente he decidido que me gusta Madrid, quiero hacer aquí mi vida, puedo comprar vivienda y me preocupa que pueda haber inflación los próximos años. Prefiero comprarme una casa a tener dinero en el banco.

Mi proceso de búsqueda

He visto en idealista unos 2.000 anuncios de viviendas en Madrid. Por las fotos he descartado la inmensa mayoría y me he quedado con unos 50 pisos entre obra nueva y segunda mano. Después de contactar con los anunciantes he visitado unas 25 viviendas entre áticos y pisos altos. He hecho 3 ofertas en distintos meses y me han aceptado la que finalmente he comprado, las otras siguen pensando que vendrá alguien a pagarles lo que piden... ya pueden sentarse a esperar.

Una de las cosas que sorprende cuando vas a ver propiedades es la baja profesionalidad de muchos particulares frente a los profesionales a la hora de intentar vender una vivienda. Aunque hoy ya la gran mayoría pone fotos de su piso, prácticamente ningún particular hace planos de la vivienda ni te entregan material de la vivienda que estás viendo. Simplemente abren la puerta y te dicen "es esto". Algunos incluso no te devuelven las llamadas. En algún caso he visto una vivienda en la que me podría haber interesado hacer una oferta, pero como el particular no me ha llamado para preguntarme, no la he hecho. No estaba dispuesto a perseguir a nadie para comprarle su piso. Una empresa te llama y te llama para venderte una suscripción a una revista, un contrato de tele de pago o de adsl... pero ¿para vender una vivienda de cientos de miles de euros los particulares no te llaman? Las agencias son otra historia. Aunque el servicio varía mucho de unas a otras sin duda el trato más eficaz y profesional lo he recibido siempre de las agencias. Cosas tan sencillas como devolver llamadas, tener preparada una carpeta de venta o perseguirme después de las visitas lo hacen mejor las agencias que los particulares. Al final he comprado una propiedad a través de un profesional, dudo mucho que hubiese podido negociar el precio tanto sin su ayuda.

La negociación del precio

Mi forma de negociar ha sido sencilla. En las viviendas que me gustaron pedí una tasación. He pagado de mi bolsillo 3 tasaciones a sabiendas de que ni siquiera quería pedir una hipoteca. La tasación es un baño de humildad para los propietarios porque descubren el valor de su propiedad que da un experto independiente, muchas tasaciones están un 10-15% por debajo del precio que piden los propietarios. Con la tasación en mano he hecho una oferta formal descontando entre un 15% y un 25% del valor de la tasación por mi expectativa de que el precio continuará bajando. Con una vivienda hice una oferta en octubre del año pasado y todavía se la están pensando.

Según el último informe de idealista.com sobre el precio de la vivienda en Madrid por barrios el precio medio por metro cuadrado en el barrio estaba a 4.915 euros/m. Puedes consultar la página con todos los informes de precio de idealista para hacerte una idea de precios por zonas.

Creo que es importante para comprar una propiedad evitar "enamorarse" de una vivienda por la que estás negociando. Es mejor localizar una que te guste, hacer una oferta razonable y esperar. Si no aceptan tu oferta, sigue buscando. El mar está lleno de peces y las ciudades de pisos únicos. Es más importante comprar a buen precio que comprar esa casa que te enamoró "nada más verla"...

La casa que he comprado

Al final he comprado un piso de unos 100 metros bien distribuidos en un edificio del barrio Justicia del distrito Centro de Madrid. Buscaba algo cómodo, céntrico, con luz, bien distribuido, en una finca bien mantenida y es lo que he comprado.

Ya estamos preparando la reforma con Churtichaga+Quadra-Salcedo Arquitectos, unos arquitectos que conocí por el interesante perfil de José María Churtichaga en 11870.com, me daba confianza ver que coincidimos en nuestra opinión de muchos sitios.

Siempre me llamaba la atención que mucha gente me preguntase si había comprado piso. A muchos les sorprendía que el fundador de idealista.com viviese de alquiler. Supongo que era algo así como "la prueba del algodón" del mercado inmobiliario... por eso he querido explicarme en un post aunque me haya quedado algo largo.

Hoy El País publica 2 artículos sobre el tema:

- El fundador de Idealista compra su primera casa tras 20 años de alquiler

- La historia inmobiliaria de Jesús Encinar

http://11870.com/chqs

Empiezo a buscar una casa para comprar

 

Ayer por la tarde comenté en mi cuenta de twitter.com/JesusEncinar que he empezado el proceso de búsqueda para comprarme una casa. Los 140 caracteres de twitter no dan para muchas explicaciones y creo que es algo que quizá debería haber comentado aquí en el blog con más detalle.

Aunque mi tweet iba dirigido a los que me conocen y saben que llevo unos meses rumiando empezar a buscar casa, es cierto que otra gente interpreta el que yo compre casa ahora como un síntoma de que algo ha pasado en el mercado. Desde ayer más gente se ha hecho eco en twitter y esta mañana me he desayunado (figurativamente porque todavía no he tomado ni un café) con la noticia de que me compro casa en cotizalia, abriendo portada y una de las más leídas.

Veo dos cosas claras: que el tema va más allá de lo personal y que la gente interpreta mi decisión como un síntoma del mercado, de modo que voy a explicarme con más detalle.

No me he comprado casa, he empezado a buscar

Hay una diferencia importante entre haber comprado y empezar a buscar. Yo he empezado a buscar, he hecho las primeras llamadas y un par de visitas. Es un proceso que me llevará meses. Quizá compré en 3, en 6, en 12 meses o quizá no compre y siga alquilando. Si encuentro algo que me guste y que me pueda permitir, compraré, si no, no. Estoy buscando una casa que me pueda permitir y que sea por lo menos igual de cómoda que la que tengo ahora de alquiler. Si encuentro una compraré, si no, esperaré.

¿Por qué quiero comprar casa ahora?

Dejé la casa de mis padres a los 17 años. Viví hasta los 26 en pisos compartidos y desde entonces he estado alquilando, primero por la zona de Chamberí y hace un par de años me mudé más cerca de la oficina, para poder trabajar más cómodo. Estoy cerca de cumplir 39 años y me apetece vivir en una casa en propiedad en la que hacer las reformas que quiera y comprar muebles que se ajusten a la casa. No lo veo como una decisión financiera ni de inversión sino como una decisión de vida. Igual que vivir en Madrid. Podría ganar más dinero trabajando en Nueva York o Londres pero me gusta Madrid, aquí están mis amigos y tengo a mi familia cerca. Eso es una decisión de vida, no financiera.

¿Por qué no compré una casa antes?

No me gusta deberle dinero a nadie, así de sencillo. En mi familia viví de pequeño los agobios de tener créditos con los bancos y se me grabó en la memoria. Sin deudas se duerme más tranquilo. Me gusta dormir tranquilo. Quizá sorprenda a mucha gente pero hace años que decidí que compraría casa cuando pudiese permitírmelo y no antes. Curiosamente mucha gente asume que comprar una casa es hipotecarse, no si uno ahorra antes de comprarla.

Hace 10 años, antes del boom de la vivienda, no tenía dinero para comprar una casa. Podía haber pedido una hipoteca pero preferí, con los ahorros que tenía (60.000 euros) lanzarme a montar idealista.com. De haber pedido una hipoteca entonces ahora tendría una casa que valdría mucho más que entonces. Estos son los áticos que teníamos en idealista.com el octubre de 2000, cuando lanzamos la página, pincha la imagen para ampliar y alucina.

 

Pero si hubiese comprado una casa entonces no podría haber montado idealista.com. Habría necesitado ingresos fijos recurrentes y un trabajo fijo en una empresa para que me diesen una hipoteca. Son decisiones de vida que cada uno toma la que le parece.

¿Significa que los precios han tocado fondo?

No lo creo. España ha vivido una de las mayores burbujas inmobiliarias del mundo junto con Irlanda, Sudáfrica, Australia, EE.UU. y el Reino Unido. Sin embargo en nuestro país la vivienda no ha vivido aún el profundo ajuste que ha tenido en los países anglosajones. La vivienda en España ha bajado tan sólo un 15%-20%, lejos del 50% de EE.UU. En el caso de madrid la bajada es en torno al 10%-15%.

Es esperable que los pisos continúen bajando de precio los próximos años, más años cuanto más suaves sean las bajadas. Lo único que ha evitado que los pisos bajen más rápidamente es el euribor que está en mínimos históricos dando algo de oxígeno a los hipotecados. A medida que la economía alemana empiece a despegar y se sientan presiones inflacionistas el BCE se verá obligado a subir tipos pudiendo llegar rápidamente a los niveles del 5% que estaba hace unos meses, poniendo más stress a los vendedores con problemas para que bajen el precio.

La banca española está evitando que los pisos de los promotores con problemas bajen los precios del mercado. Los bancos están aceptando dotaciones daciones en pago de los promotores (se quedan con la promoción y condonan la deuda al promotor) metiendo cientos (¿miles?) de promociones en los balances de los bancos. Pero eso no puedo durar mucho, tarde o temprano los bancos se verán obligados a soltar lastre en sus balances y vender esas propiedades. Aunque los bancos tardarán años en vender toda su cartera inmobiliaria, esa presión vendedora mantendrá los precios bajos durante años.

En resumen, no, los precios no han tocado fondo. Otro día escribiré un post más largo con mi opinión sobre la economía española.

¿Si los precios van a seguir bajando, por qué compro ahora?

Hay decisiones financieras racionales y otras que no lo son. Cuando me compré el coche hace un par de años lo vi claramente como un capricho, no era una buena decisión financiera, y sin embargo estoy encantado con mi coche, ir de acá para allá con libertad. De haberme esperado un año sin duda lo podría haber comprado más barato, pero habría perdido ese año y los viajes que hice con él.

Montar una empresa igualmente no es una decisión fría y racional, la gente fría y racional no monta empresas. Si algo hemos aprendido de esta crisis es que el mercado no es racional y que no tomamos decisiones puramente económicas. Hay más factores.

En primer lugar no "compro ahora". Ahora empiezo a buscar, compraré en un futuro cuando el precio haya bajado más. Pero para comprar en unos meses tengo que empezar a buscar ya y localizar las viviendas que me interesan. Estar dispuesto a una negociación de muchos meses con paciencia para poder comprar a un precio razonable.

En segundo lugar, aparte del precio, hay más factores. Creo que hay muchas propiedades que solo salen al mercado cuando los precios están bajando. Cuando los precios subían un 15%-30% al año muchos propietarios mantenían sus propiedades fuera del mercado como inversión. Ahora es posible encontrar propiedades bien situadas, bien distribuidas y en buen estado que simplemente no están en mercado cuando hay un boom. Las mejores propiedades sólo aparecen en el mercado en tiempos de crisis y son las primeras en venderse en cuanto el mercado toca fondo. Prefiero pagar algo más y comprar una propiedad que realmente me guste sin prisa.

Entonces ¿aconsejo a la gente que compre casa ahora?

Yo aconsejo a la gente que haga lo que el corazón y la cabeza le diga. Si puedes comprarte una casa que te gusta sin dedicar más del 30% de tu renta disponible a una hipoteca y te apetece comprar, pues compra. Pero si no te puedes permitir comprar, no compres. Pero si compras una casa que sea una que te guste y en la que te apetezca vivir muchos años porque probablemente tengas que hacerlo.

Caídas del precio de la vivienda desde sus máximos

A raíz de la publicación esta semana del informe de evolución del precio de la vivienda en el segundo trimestre (archivo en pdf 1,3MB), el equipo de estudios de idealista.com ha hecho un par de cuadros muy interesantes que resumen la caída de los precios de oferta desde sus máximos hasta hoy para los principales municipios de Madrid y Barcelona.

La situación en Madrid:

 

El mismo análisis en Barcelona:

 

Me gustan estos cuadros porque permiten, de un vistazo, comparar los precios de distintos municipios en las dos provincias. Analizar visualmente cuales son más caros y más baratos. Los que más han caído y los que menos. Los colores de los municipios corresponden a su zona geográfica en cada provincia.

Los datos de origen no tienen la misma fecha, cada municipio tocó su máximo en un momento distinto, algunos en el segundo trimestre de 2007, otros en 2008. Lo que sí queda claro es que los precios de la vivienda han bajado en todos los municipios.

Enlaces relacionados:

- Nota de prensa con el resumen de la evolución de precios en el segundo trimestre de 2009

- Ranking de los Municipios de España dónde más ha caído la vivienda

Vale descuento para vender obra nueva

La creatividad en publicidad deja clara los esfuerzos que muchos promotores están haciendo para vender sus promociones con fórmulas para rebajar el precio de los pisos.

En diciembre me llamó la atención la publicidad de un promotor con el agua al cuello. Ahora he visto que Cosmani, uno de nuestros clientes, utiliza en su publicidad el concepto de "vale descuento" para hacer más asequibles los precios de su promoción de obra nueva en Arroyo de la Encomienda.

 

Nunca había visto anunciado un "vale por €15.000".

Los bancos tardarán años en vender su cartera de viviendas

El Banco Santander anunció ayer la suspensión de los reembolsos de participaciones de su fondo Santander Banif Inmobiliario. Este fondo inmobiliario tenía un valor en bolsa de 3.266 millones de euros. Por comparar Metrovacesa, la mayor inmobiliaria en bolsa, tiene una capitalización de unos 2.500 millones de euros. Los inmuebles del fondo del Santander que tendrán que salir al mercado en los próximos dos años están repartidos por toda España y afectarán el valor de muchos otros inmuebles.

Una "suspensión de reembolsos" es la fórmula elegante de llamar un corralito. El corralito argentino no suposo la pérdida de los ahorros de los inversores sino que durante un tiempo no podían sacar su dinero del banco. De hecho un corralito es mejor. Los argentinos sí podían por ejemplo comprarse una casa mientras su dinero fuese de un banco a otro. El corralito impedía la salida del dinero del sistema bancario pero no su circulación de un banco a otro. La suspensión de reembolsos del Santander es peor porque supone la congelación hoy de los fondos y una muy probable pérdida real en los próximos años. Esta suspensión viene detrás de la que hizo el BBVA en octubre adquiriendo, sin pérdida para los inversores, el 95% del fondo inmobiliario que tenía cotizando en bolsa.

Esta incorporación de activos inmobiliarios al balance de los bancos no es la única que están sufriendo. También se están quedado con miles de viviendas por impagos de hipotecas de particulares y, más preocupante, canjeando viviendas con promotores a cambio de deuda para evitar que esos promotores impaguen su deuda y tener de esa manera que dotar la mora en sus balances.

La pregunta es ¿cuánto tardarán los bancos en deshacerse de sus cada vez mayores patrimonios inmobiliarios? Me temo que a la vista de cómo están actuando tardarán muchos años.

En España existen unas 250 instituciones financieras que están sufriendo este aumento de sus activos inmobiliarios. ¿Cuantos bancos y cajas están anunciando sus inmuebles en idealista.com para intentar venderlos? Tan sólo 13. Es cierto que hace un año no teníamos clientes de este tipo pero me sorprende la lentitud con la que estas instituciones están intentando comercializar los pisos que les llegan. Entre los 13 bancos y cajas anuncian tan sólo unos 1.400 inmuebles, de ellos aproximadamente 1.200 son viviendas en venta y el resto otro tipo de anuncio. La media de esas 1.200 viviendas es de 108 metros y 181.000 euros. Entre todas las instituciones financieras que se anuncian en idealista tan sólo hay 2 promociones de obra nueva anunciadas. Tan sólo 2 de los cientos de promociones que están en sus balances. Parece que no quisiesen vender los pisos.

En idealista nos encontramos un caso cada vez más habitual. Muchas promociones de obra nueva que se anuncian en la página dejan de anunciarse al quedarse el banco con la promoción. Paradójicamente, al incorporarse la promoción de obra nueva al balance del banco como un "activo" se interrumpe su comercialización y los potenciales compradores interesados ya no ven más esa promoción. No se puede hacer peor.

Para comercializar lo antes posible los pisos que les entran los bancos deben llegar a acuerdos con agencias inmobiliarias ya existentes asegurando la presencia de sus pisos en los portales inmobiliarios dónde los compradores buscan vivienda. En vez de eso están dedicándose a montar redes internas de comercialización o intentando utilizar sus oficinas como agencias inmobiliarias y de paso dejándose pequeñas fortunas en montar páginas web caras e innecesarias que nadie visita ni visitará. Tardarán al menos un año en darse cuenta que esa fórmula no funciona y en corregir el tiro, para entonces sus carteras de viviendas serán aún mayores y el precio probablemente menor.

Esta es la distribución de las provincias con mayor número de viviendas en venta por parte de instituciones financieras en idealista.com, todavía una muy pequeña muestra de las viviendas en manos de los bancos:

 

Foro afectados por el Santander Banif Inmobiliario

Las propiedades más exclusivas de España

 

El equipo de idealista.com/news ha publicado hoy las 100 viviendas más exclusivas de España. Una lista de las viviendas más caras a la venta en toda la base de datos de idealista.com.

Algunas curiosidades:

• Las top 4 viviendas más caras de toda España están en Baleares
• 53 están en Madrid, 23 en Baleares y 11 en Cataluña
• 17 están en La Moraleja, 10 en Pozuelo de Alarcón y 10 en Port d`Andratx
• En Marbella únicamente hay 2. En Sotogrande 1. En Pedralbes 0
• de las 100 viviendas, hay 92 chalets, 5 áticos y 3 pisos

 

Hay todo tipo de estilos. Se nota que el minimalismo con piscina es lo que está más de moda en las casas caras. Muchas tienen esa visión del lujo. También hay propiedades con estilo versallesco o inspiración rústica, un cortijo en Sevilla, un palacio granadino, una masía del s. XV, una casa de influencia egipcia, otra de influencias africanas y hasta una propiedad con un estilo que recuerda a los palacios de Saddam.

En 2008 el precio de la vivienda ha caído en toda España

Cada final de año en idealista.com publicamos dentro la sección de informes sobre el precio de la vivienda un análisis detallado de la evolución del precio de la vivienda de segunda mano.

Es un informe especial que nos lleva bastante tiempo porque analizamos municipio a municipio y, para las grandes capitales también distrito a distrito y barrio a barrio.

Puedes descargarte el informe completo de 44 páginas aquí:

Informe idealista.com de evolución del precio de la vivienda de segundamano 2008, pdf de 556K

Este año en prácticamente todos los municipios de España el precio ha caído entre un 5% y un 10%.

En el caso de Barcelona capital, el precio medio ha pasado en 12 meses de 4.769 euros a 4.361 euros. Una caída del 8,6%. Esta es la evolución 2001-2008 del precio medio por m2 en Barcelona capital:

 

En el caso de Madrid la historia es muy similar. En los últimos 12 meses el precio por metro cuadrado ha pasado de 4.262 euros a 4.044. Una caída del 5,1%.

 

Mucha gente me pregunta a menudo ¿qué va a caer y qué no? ¿Quizá los pisos grandes y caros se mantengan mejor? ¿Las zonas céntricas frente a los nuevos paus? ¿La costa sí pero las zonas rurales no? Habiendo observado la evolución de la vivienda durante los últimos 10 años salta a la vista que España ha vivido una burbuja inmobiliaria y que el mito de "los pisos nunca bajan" se ha roto. En los últimos años todas las viviendas subieron de precio sin excepción, es de esperar que esta caída del precio afecte igualmente a todas las viviendas. Igual que antes todo subió en todos los sitios, ahora caen los precios de todo en todas las zonas.

Un aspecto importante es que el estudio de idealista.com se realiza sobre precio anunciado de oferta de viviendas de segunda mano. La evolución de la vivienda de obra nueva tiene una particularidad bien distinta. Hablando con inmobiliarias clientes de idealista.com nos dicen, sin embargo, que a menudo los precios de transacción de las viviendas que efectivamente se cierran, suelen hacerlo un 20% o 30% por debajo del precio anunciado. Se venden sólo aquellas viviendas donde el propietario acepta un descuento sustancial sobre el precio anunciado. Parece que compradores y vendedores ya descuentan en sus expectativas una caída real del precio en torno al 25% en muchas ciudades y que se transaccionan aquellas viviendas que ya adelantan ese descuento. Ahora faltaría que los precios anunciados de oferta muestren efectivamente el nivel real de los precios de la vivienda.

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